Sanierungspflichten

Sanierungspflichten: Was bedeutet das für mein Zuhause?

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt energetische Standards für Gebäude vor, die Eigentümer einhalten müssen. Manchmal greifen die vorgesehenen Sanierungspflichten allerdings nur bei einem Eigentümerwechsel. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gesetz in geänderter Fassung als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – und zwei der bekanntesten Pflichten sind dabei ersatzlos weggefallen. Muss die alte Heizung raus? Darf man weiter mit Gas heizen? Und wann müssen Neubesitzer im Rahmen einer Sanierung dämmen? Wir klären in unseren FAQs auf.

Das Wichtigste in Kürze

• Die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen und die Austauschpflicht für alte Kessel sind seit Juli 2026 entfallen.
• Die Nachrüstpflichten bleiben: oberste Geschossdecke oder Dach dämmen, Rohre in unbeheizten Räumen dämmen.
• Bei Änderungen an Fassade oder Dach gelten energetische Vorgaben erst oberhalb von zehn Prozent der jeweiligen Bauteilgruppe.
• Selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser (Besitz vor Februar 2002) und Härtefälle sind ausgenommen.

Darf ich noch eine neue Öl- oder Gasheizung einbauen?

Ja. Die frühere Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz ersatzlos gestrichen. Damit ist auch die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung entfallen – die früher genannten Stichtage für große Städte und für kleinere Kommunen kommen nicht mehr zur Anwendung. Wer seine Heizung ersetzt, kann die Technik wieder frei wählen. Wirtschaftlich können eine Wärmepumpe oder Solarthermie in vielen Häusern vorteilhaft sein; bei fossilen Brennstoffen verursacht die CO2-Bepreisung zusätzliche Kosten, deren Höhe sich ändern kann.

An die Stelle der Quote tritt eine Anforderung an den Brennstoff: Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die ab dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, müssen ab 2029 einen schrittweise steigenden Mindestanteil klimafreundlicherer Brennstoffe nutzen – 10 Prozent ab 2029, danach in weiteren Stufen mehr. Wer das nicht über den Brennstoff abdecken möchte, kann die Anforderung auch mit einem Hybrid aus fossiler Heizung und Wärmepumpe oder Solarthermie erfüllen. Die Beratungspflicht, die vor dem Einbau einer fossilen Heizung galt, ist ebenfalls entfallen.

Für bereits eingebaute Gasheizungen ändert sich nichts: Sie dürfen weiterlaufen, repariert und ersetzt werden. Wer beim Tausch auf eine Wärmepumpe oder eine andere klimafreundliche Heizung umsteigt, wird dabei weiterhin staatlich gefördert – welche Bedingungen aktuell gelten, steht im Ratgeber zu den Fördermitteln.

Bestehende Heizungen dürfen unbegrenzt weiter betrieben werden, solange sie funktionsfähig und reparabel sind; ein gesetzliches Enddatum für den einzelnen Kessel gibt es nicht mehr. Erst wenn eine Reparatur nicht mehr möglich ist, steht die Entscheidung über eine neue Heizung an – dann allerdings ohne gesetzliche Frist im Nacken.

Was das Gebäudemodernisierungsgesetz geändert hat

Die Heizungsregeln sind seit Sommer 2026 neu gefasst: Der Bundestag hat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) am 10. Juli 2026 beschlossen, der Bundesrat hat es am selben Tag gebilligt. Verkündet wurde es am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), die Heizungsregeln gelten seit dem 29. Juli 2026. Rechtstechnisch wurde das bisherige GEG dabei geändert und umbenannt – einzelne Paragrafen sind dabei weggefallen, ihre Inhalte stehen heute an anderer Stelle im Gesetz. Gestrichen sind die 65-Prozent-Vorgabe (§ 71), die Beratungspflicht vor dem Einbau einer fossilen Heizung und das Betriebsverbot für alte Konstanttemperaturkessel (§ 72). Die Nachrüst- und Dämmpflichten, um die es in diesem Ratgeber vor allem geht, bleiben dagegen unverändert bestehen. Weitere Teile des Gesetzes treten gestaffelt in Kraft, unter anderem zum 1. Januar 2027 und – für Nullemissionsgebäude im Neubau – zum 1. Januar 2030.

Alle Einzelheiten zum Gesetz und seinen Fristen bündelt unser Ratgeber zum Gebäudeenergiegesetz.

Muss eine alte Öl- oder Gasheizung ausgetauscht werden?

Nein. Die frühere Austauschpflicht für alte Öl- und Gasheizungen ist mit § 72 entfallen. Sie betraf Anlagen, die älter als 30 Jahre waren und keinen Brennwert- oder Niedertemperaturkessel hatten; ausgenommen waren Kessel unter 4 und über 400 Kilowatt. Diese Anlagen dürfen jetzt weiterlaufen. Geblieben sind die Heizungsprüfung nach § 60b und der hydraulische Abgleich nach § 60c: Die Prüfung betrifft wassergeführte Heizungen ohne Wärmepumpe in Gebäuden ab sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten. Für Anlagen vor dem 1. Oktober 2009 läuft sie bis zum 30. September 2027; für jüngere Anlagen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren. Der hydraulische Abgleich ist beim Einbau einer Heizung in solchen Gebäuden vorgeschrieben. Unabhängig von der Rechtslage lohnt der Blick auf Alter und Technik: Ein Konstanttemperaturkessel verbraucht deutlich mehr als ein Brennwertgerät oder eine Wärmepumpe – wann sich der Umstieg lohnt, zeigt der Ratgeber zum Erneuern einer Ölheizung.

Wann müssen die Rohrleitungen gedämmt werden?

Verlaufen die Heizungs- und Warmwasserleitungen durch einen unbeheizten Keller oder durch unbeheizte Räume wie unbewohnte Dachböden, müssen Hausbesitzer sie gemäß § 69 GModG (bis Juli 2026: GEG) in Verbindung mit Anlage 8 fachgerecht dämmen. Die Dicke der Dämmung hängt dabei vom Rohrdurchmesser ab.

Auch unabhängig von der Pflicht lohnt sich die Rohrdämmung: Sie verringert Wärmeverluste in unbeheizten Räumen. Die konkrete Ersparnis hängt von Leitungslänge, Dämmzustand und Heizsystem ab. Die Dämmung zugänglicher Rohre kann in Eigenregie erfolgen.

Wann muss das Dach gedämmt werden?

§ 35 GModG schreibt Mindestanforderungen für die oberste Geschossdecke vor: Erfüllt sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht, muss sie so gedämmt werden, dass der U-Wert 0,24 W/(m²·K) nicht überschreitet. Die Pflicht ist erfüllt, wenn entweder die oberste Geschossdecke oder das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist. Das gilt insbesondere bei unbeheizten, nicht ausgebauten Dachräumen.

Welche Arten von Dachdämmungen gibt es und wie hoch liegen die Kosten?

Das Dach zu dämmen ist zusammen mit dem Austausch der Heizungsanlage die teuerste Maßnahme, wenn es um die Sanierungspflichten geht. In Frage kommen beispielsweise eine Zwischensparren- oder eine Untersparrendämmung. Dabei findet das Dämmmaterial zwischen oder unter den Dachsparren Platz. Bei einer Zwischensparrendämmung liegen die Kosten eher bei zirka 70 bis 120 Euro pro Quadratmeter; Untersparrendämmung kann je nach Aufbau günstiger ausfallen.

Alternativ ist es günstiger, die Geschossdecke zu dämmen, beispielsweise mit Hartschaumplatten. Wer handwerklich geschickt ist, kann diese Dämmarbeiten selbst vornehmen. Die Kosten betragen dann ab 40 Euro pro Quadratmeter.

Was bedeutet die 10-Prozent-Regel bei Sanierungen?

Die 10-Prozent-Regel betrifft Änderungen an Außenbauteilen: Werden an beheizten oder gekühlten Räumen Fassade, Dach oder andere Bauteile erneuert, ersetzt oder erstmals eingebaut, müssen die betroffenen Flächen die Anforderungen der Anlage 7 erfüllen, sobald mehr als zehn Prozent der jeweiligen Bauteilgruppe betroffen sind (§ 36 GModG). Reine Schönheitsreparaturen lösen das nicht aus; bei Putz- oder Dacharbeiten hängt es von Art und Umfang der Maßnahme ab.

Selbst wenn die Sanierungspflicht greift, muss nur die betroffene Bauteilgruppe energetisch saniert werden. Wer also das Dach sanieren lässt, muss nicht auch noch die Fassade dämmen.

Sieht das Gesetz Ausnahmen oder Härtefälle vor?

Bei selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern mit Eigennutzung am 1. Februar 2002 sind zentrale Nachrüstpflichten grundsätzlich bis zum ersten Eigentümerwechsel aufgeschoben. Neue Eigentümer müssen die betroffenen Pflichten in der Regel innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang erfüllen.

Ebenfalls sieht der Gesetzgeber eine Härtefallregelung vor. Die zuständige Landesbehörde kann Eigentümer auf Antrag von Anforderungen des Gesetzes befreien, wenn die Vorgaben im Einzelfall zu unangemessenem Aufwand oder unbilliger Härte führen. Das kann insbesondere der Fall sein, wenn sich notwendige Investitionen innerhalb angemessener Frist nicht durch Einsparungen erwirtschaften lassen oder nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Gebäudewert stehen. Was das konkret bedeutet, wird im Einzelfall überprüft.

Wer kontrolliert, ob jemand seinen Sanierungspflichten nachkommt und welche Bußgelder drohen bei einem Verstoß?

Unter anderem ist der Schornsteinfeger befugt, die Einhaltung der Sanierungspflichten zu überwachen und Verstöße zu melden. Wer die notwendigen Sanierungsmaßnahmen nicht innerhalb der gesetzlichen Pflichten vornimmt und nicht unter die Ausnahmen fällt, riskiert ein Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 Euro.

Werden Holzheizungen künftig verboten sein?

Holzheizungen sind in Bestandsbauten weiter erlaubt – daran hat sich auch mit dem neuen Gesetz nichts geändert. Für ältere Anlagen gelten jedoch Grenzen aus dem Immissionsschutzrecht. Ältere Kaminöfen mussten bis Ende 2024 nachgerüstet oder stillgelegt werden, wenn sie die Grenzwerte der 1. BImSchV nicht einhalten; für zentrale Holzheizkessel gelten eigene Fristen. Welche Ausnahmen es gibt und wie Sie Ihren Ofen einordnen, steht im Ratgeber Wie lange darf man den eigenen Kaminofen betreiben?. Pelletheizungen und Hackschnitzelheizungen gelten unverändert als erneuerbare Heizung.

Darüber hinaus können Gemeinden Verordnungen erlassen, beispielsweise wenn die Feinstaubbelastung zu hoch ist, und das Heizen mit Holzheizungen untersagen. Aus diesem Grund lohnt sich eine Holzheizung im Neubau nach dem aktuellen Stand meist nicht.

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