Sanierungspflichten

Sanierungspflichten: Was bedeutet das für mein Zuhause?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt energetische Standards für Gebäude vor, die Eigentümer einhalten müssen. Manchmal greifen die vorgesehenen Sanierungspflichten allerdings nur bei einem Eigentümerwechsel. Zudem werden die Vorschriften derzeit überarbeitet. Wann muss die alte Heizung raus? Darf man künftig noch mit Gas heizen? Und wann müssen Neubesitzer im Rahmen einer Sanierung dämmen? Wir klären in unseren FAQs auf.

Stimmt es, dass ab 2024 keine neue Öl- oder Gasheizung mehr installiert werden darf?

Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes wurde im September 2023 verabschiedet. Die Novelle des GEG sieht vor, dass ab 2024 beim Einbau neuer Heizungen konsequent auf Erneuerbare Energien (Wärmepumpen und Solarthermie) gesetzt wird, um den Wärmebereich nach und nach aus der fossilen Abhängigkeit zu befreien.

Umweltfreundlicher Heizen als mit fossilen Brennstoffen: Es gibt einige Möglichkeiten
Unter anderem können auch nach der Novelle ab 2024 weiterhin neue Gasheizungen eingebaut werden, sofern es sich um H2-Ready-Heizungen handelt. Das bedeutet, dass die Anlagen später auf Wasserstoff umgerüstet werden können. Voraussetzung hierfür ist, dass der Ausbau einer Wasserstoffinfrastruktur vorankommt. Ebenfalls werden Heizungen erlaubt sein, die mindestens zu 65 Prozent Biomethan oder biogenes Flüssiggas verwenden können.

Auch dürfen in Bestandsbauten weiterhin Gasheizungen eingebaut werden, wenn sie in Kombination mit einer Wärmepumpe betrieben werden. In Bestandsbauten gibt es großzügige Übergangsregelungen sowie Förderungen und Steuererleichterungen für Hausbesitzer, die auf Wärmepumpen oder andere klimafreundliche Heizarten (wie Solarthermie etc.) umrüsten.

Ohnehin betrifft die Novelle des GEG zunächst nur neue Heizungen. Bestehende Heizungen können weiter betrieben werden, auch Reparaturen sind erlaubt. Ist keine Reparatur mehr möglich, gelten Übergangslösungen und mehrjährige Übergangsfristen, sodass Hausbesitzer den Umstieg auf eine durch erneuerbare Energien betriebene Heizung vorbereiten können.

Mehr Informationen erhalten Sie auf der Webseite des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz.

Welche Öl- und Gasheizungen müssen ohnehin ausgetauscht werden?

Die Austauschpflicht für alte Öl- und Gasheizungen betrifft Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind und keinen Brennwert- oder Niedertemperaturkessel haben. Ausgenommen sind Heizungsanlagen beziehungsweise Kessel mit einer Nennleistung von unter 4 Kilowatt sowie über 400 Kilowatt. Falls Sie sich nicht sicher sind, welche Technik Ihre Heizungsanlage verwendet, lohnt sich eine Beratung durch einen Fachmann.

Wann müssen die Rohrleitungen gedämmt werden?

Verlaufen die Heizungs- und Warmwasserleitungen durch einen unbeheizten Keller oder durch unbeheizte Räume wie unbewohnte Dachböden, müssen Hausbesitzer sie gemäß § 71 GEG fachgerecht dämmen. Die Dicke der Dämmung hängt dabei vom Rohrdurchmesser ab.

Jenseits der Sanierungspflichten lohnt es sich ohnehin, Rohrleitungen zu dämmen, da ungedämmte Leitungen bis zu 200 Kilowattstunden Energie pro Meter und Jahr nach außen entweichen lassen. Schon mit einfachen Dämmschalen aus Kunststoff, die im Baumarkt erhältlich sind, sparen Hausbesitzer bis zu fünf Prozent ihrer jährlichen Heizkosten, indem sie maximal 10 Euro pro Rohrmeter einmalig investieren. Die Arbeit an sich ist so einfach, dass sie sich in Eigenregie erledigen lässt.

Wann muss das Dach gedämmt werden?

§ 47 GEG schreibt Mindestanforderungen für den Wärmedurchgangskoeffizienten der obersten Geschossdecke vor. Demnach darf der sogenannte U-Wert 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten. Liegt er darüber, muss der Hausbesitzer wahlweise entweder den Dachstuhl oder das Dachgeschoss dämmen. Dies gilt auch für den Fall, dass der Dachboden nicht ausgebaut und unbewohnt ist.

Welche Arten von Dachdämmungen gibt es und wie hoch liegen die Kosten?

Das Dach zu dämmen ist zusammen mit dem Austausch der Heizungsanlage die teuerste Maßnahme, wenn es um die Sanierungspflichten nach GEG geht. In Frage kommen beispielsweise eine Zwischensparren- oder eine Untersparrendämmung. Dabei findet das Dämmmaterial zwischen oder unter den Dachsparren Platz. Die Kosten liegen bei zirka 60 Euro pro Quadratmeter.

Alternativ ist es günstiger, die Geschossdecke zu dämmen, beispielsweise mit Hartschaumplatten. Wer handwerklich geschickt ist, kann diese Dämmarbeiten selbst vornehmen. Die Kosten betragen dann ab 40 Euro pro Quadratmeter.

Was bedeutet die 10-Prozent-Regel bei Sanierungen?

Die 10-Prozent-Regel besagt, dass eine energetische Sanierung nur vorzunehmen ist, wenn mehr als 10 Prozent eines Gebäudeteils ausgebessert werden. Wer also einen kleinen Teil der Fassade verputzen lässt oder ein paar lose Dachziegel befestigen lässt, muss weder das Dach noch die Fassade dämmen. Generell werden Malerarbeiten nicht als Sanierung betrachtet.

Selbst wenn die Sanierungspflicht nach dem GEG greift, muss nur die betroffene Bauteilgruppe energetisch saniert werden. Wer also das Dach sanieren lässt, muss nicht auch noch die Fassade dämmen.

Sieht das GEG in bestimmten Fällen Ausnahmen oder Härtefälle vor?

Alle Sanierungspflichten entfallen, wenn die Besitzer eines Gebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen bereits vor dem 01. Februar 2002 die Immobilie besaßen und bewohnten. Das gilt auch für Erben, die nach dem Stichtag geerbt haben, wenn sie schon davor die Immobilie bewohnten. Sind sie dagegen erst danach eingezogen, greift wieder das GEG.

Ebenfalls sieht der Gesetzgeber eine Härtefallregelung vor. Demnach dürfen Hausbesitzer beispielsweise die alte Ölheizung weiterbetreiben, wenn eine Deckung des Wärmebedarfs durch erneuerbare Energien technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führt und gleichzeitig sich kein Anschluss an das Gasnetz realisieren lässt. Was das konkret bedeutet, wird im Einzelfall überprüft.

Wer kontrolliert, ob jemand seinen Sanierungspflichten nachkommt und welche Bußgelder drohen bei einem Verstoß?

Unter anderem ist der Schornsteinfeger befugt, die Einhaltung der Sanierungspflichten zu überwachen und Verstöße zu melden. Wer die notwendigen Sanierungsmaßnahmen nicht innerhalb der gesetzlichen Pflichten vornimmt und nicht unter die Ausnahmen fällt, riskiert ein Bußgeld in Höhe von bis zu 50.000 Euro.

Werden Holzheizungen künftig verboten sein?

Generell sind auch nach der Novelle des GEG  Holzheizungen in Bestandsbauten weiter erlaubt. Für ältere Anlagen gelten jedoch auch hier Grenzen. So dürfen bereits vorhandene Holzheizungen, die vor 2010 errichtet wurden, ab dem 01. Januar 2025 nur eingesetzt werden, wenn sie die Grenzwerte der 1. Stufe der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV) einhalten. Pelletheizungen oder Hackschnitzel-Heizungen sind als nicht-fossile Alternative ausdrücklich für Bestandsbauten in der Gesetzes-Novelle erwähnt.

Darüber hinaus können Gemeinden Verordnungen erlassen, beispielsweise wenn die Feinstaubbelastung zu hoch ist, und das Heizen mit Holzheizungen untersagen. Aus diesem Grund lohnt sich eine Holzheizung im Neubau nach dem aktuellen Stand meist nicht.

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