Gerade Mieter sind in der aktuellen Situation von den explodierenden Energiepreisen stark betroffen. Von vielen Stellen wird geraten veraltete Heizungen durch neue moderne Heizungen wie Wärmepumpen zu ersetzen. Nach einer Heizungsmodernisierung kann jedoch eine Mieterhöhung drohen. Dann sparen sie vielleicht bei den Heizkosten, müssen aber eine höhere Miete zahlen. Das kann dann sogar mehr sein als die eingesparten Heizkosten. Hier erläutern wir, welche Kosten Vermieter weitergeben dürfen und klären, welche Möglichkeiten Mieter haben bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung.
Das Wichtigste in Kürze
- Regelmäßig sind 8 Prozent jährlich möglich; für geförderte Heizungseinbauten gilt § 559e BGB mit 10 Prozent und Sondergrenzen.
- Kappungsgrenze: höchstens 3 Euro/m² in 6 Jahren (2 Euro bei Miete unter 7 Euro/m²); für den Anteil einer neuen Heizungsanlage nur 0,50 Euro/m².
- Fördermittel und Instandhaltungsanteile müssen vorher abgezogen werden; Zinskosten sind nicht umlagefähig.
- Mieter können einen wirtschaftlichen Härtefall einwenden; die CO2-Kosten teilen sich beide nach Gebäude-Emissionen.
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Gibt es eine gesetzliche Grundlage für das Weitergeben der Kosten der Modernisierung an Mieter?
Mitte der 1970er Jahre, genau zum 01. Januar 1975, wurde die Möglichkeit eingeführt, dass Vermieter die Kosten für Modernisierungen auf ihre Mieter umlegen dürfen. Zunächst durften 14 % der Kosten auf die Netto- bzw. Kaltmiete aufgeschlagen werden.
Die Modernisierungsumlage ergibt sich heute vor allem aus § 559 BGB in Verbindung mit § 555b BGB; für bestimmte Heizungseinbauten gilt zusätzlich § 559e BGB.
Seit 2019 gilt grundsätzlich eine Umlage von 8 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten pro Jahr. Für den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage (§ 555b Nummer 1a BGB) sieht § 559e BGB eine Sonderregel vor: Erfüllt die Maßnahme dem Grunde nach die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten und nimmt der Vermieter dafür Fördermittel in Anspruch, darf er jährlich 10 Prozent der aufgewendeten Kosten abzüglich dieser Fördermittel umlegen – dafür gilt eine eigene, deutlich niedrigere Kappungsgrenze. Nimmt der Vermieter eine mögliche Förderung nicht in Anspruch, bleibt es bei den 8 Prozent nach § 559 BGB.
Welche Kosten bei Modernisierungen dürfen Vermieter weitergeben?
Es dürfen nicht alle Kosten, die einem Vermieter bei Bau-, Reparatur- oder Modernisierungsmaßnahmen entstehen, einfach an Mieter weitergegeben werden.
Grundsätzlich werden nur solche Maßnahmen mit der Modernisierungsumlage erfasst, die in § 555b BGB genannt sind, unter anderem wenn:
- nachhaltig Energie eingespart wird.
- der Wasserverbrauch nachhaltig gesenkt wird.
- der Gebrauchswert der Mietsache erhöht wird.
- die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert werden.
Klar abgegrenzt von Modernisierungsmaßnahmen sind Erhaltungsaufwendungen, zu denen auch Reparaturen zählen. Die Kosten hierfür dürfen nicht an Mieter weitergegeben werden, sie sind allein Sache des Vermieters.
Vermieter dürfen danach zum Beispiel die Kosten für folgende Modernisierungsmaßnahmen umlegen, soweit sie als Modernisierung im Sinne von § 559 BGB den Gebrauchswert erhöhen oder Energie beziehungsweise Wasser einsparen:
- Dämm-Maßnahmen am Haus (an Fassade, Dach, Keller)
- Einbau hochgedämmter Fenster
- Installation von Solarthermie- oder Photovoltaikanlagen
- Anbau von Balkonen
Beispiele für Erhaltungsaufwendungen, deren Kosten nicht umgelegt werden dürfen, sind:
- Reparaturen bei Rohrbrüchen
- Aufzugsreparatur
- der Austausch defekter Fenster oder Türen
- Reparaturen von Heizungen oder Austausch einzelner Bauteile
- Außenanstrich
Eine Besonderheit sind sogenannte Kosten für modernisierende Instandhaltung. Ein gutes Beispiel hierfür ist der Austausch einer defekten Umwälzpumpe. Wird diese durch eine moderne Hocheffizienzpumpe ausgetauscht, dürfen die Kosten teilweise auf die Mieter umgelegt werden. Es müssen dann aber die Kosten abgezogen werden, die für die ohnehin fällige Erhaltung angefallen wären; sie werden nötigenfalls geschätzt, wobei der Abnutzungsgrad der alten Umwälzpumpe angemessen zu berücksichtigen ist. Das gilt auch, wenn neue Heizkörper eingebaut werden.
Welche Kosten Vermieter umlegen dürfen – und welche nicht
| Umlagefähig (Modernisierung) | Nicht umlagefähig (Erhaltung/Reparatur) |
|---|---|
| Dämmung an Fassade, Dach, Keller | Reparatur bei Rohrbruch |
| Einbau hochgedämmter Fenster | Aufzugsreparatur |
| Solarthermie- oder PV-Anlagen | Austausch defekter Fenster oder Türen |
| Höherwertige neue Heizung (nur Modernisierungsanteil) | Heizungsreparatur, Austausch einzelner Bauteile |
| Gesetzlich vorgeschriebene Modernisierung (§ 555b Nr. 6 BGB) bzw. geförderter Heizungseinbau (§ 555b Nr. 1a/§ 559e BGB) | Außenanstrich |
Dürfen Vermieter die Kosten für neue Heizungen immer auf die Mieter umlegen?
Bei der Heizungsmodernisierung entstehen meist sehr hohe Kosten, sodass Mieter zurecht deutliche Mieterhöhungen fürchten. In manchen Fällen müssen Mieter dann mehr für die Modernisierung zahlen, als sie an Heizkosten einsparen.
Vermieter dürfen die Kosten für eine neue Heizung nur umlegen, soweit der Einbau eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB ist – die neue Anlage muss also Energie einsparen oder den Gebrauchswert erhöhen und nicht bloß ein defektes Gerät ersetzen.
- Ist die Heizung defekt und wird deshalb ersetzt und entscheidet sich der Vermieter dann für eine höherwertige Heizungsanlage, handelt es sich um eine modernisierende Instandhaltung. Der Vermieter muss in dem Fall die Kosten abziehen, die ihm für die Instandsetzung sowieso entstanden wären. Nur der Modernisierungsanteil ist umlagefähig.
- Wird eine Heizung eingebaut oder aufgestellt, kommt § 555b Nr. 1a BGB in Betracht; eine gesetzlich vorgeschriebene Modernisierung fällt unter § 555b Nr. 6 BGB. Eine Pflicht zum Heizungstausch gibt es seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz nicht mehr. Für bestimmte förderfähige Heizungseinbauten nach § 555b Nr. 1a BGB, für die Drittmittel in Anspruch genommen wurden, regelt § 559e BGB zusätzlich eine Sonderumlage mit eigenen Abzügen. Die Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren hängt dagegen nicht an der Förderung: Bei der Sonderumlage nach § 559e BGB gilt sie für die Maßnahme nach § 555b Nr. 1a, bei der 8-Prozent-Umlage nach § 559 BGB für den Anteil, bei dem der Einbau einer Heizungsanlage zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a erfüllt (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB). Die Grenzen von 3 beziehungsweise 2 Euro bleiben daneben bestehen.
Welche Voraussetzungen müssen Vermieter erfüllen, wenn sie die Kosten der Modernisierung weitergeben wollen?
Planen Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, müssen sie diese spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform ankündigen; E-Mails können genügen. Die Ankündigung muss Art, Umfang, Beginn, Dauer, die voraussichtliche Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nennen. Von den umlagefähigen Kosten dürfen Vermieter grundsätzlich 8 % jährlich auf die Mieter umlegen; bei geförderten Heizungseinbauten kann § 559e BGB mit 10 % greifen. Kostet die auf eine Wohnung entfallende Modernisierung nach Abzug nicht umlagefähiger Kosten 25.000 Euro, ergeben 8 % rechnerisch 2.000 Euro pro Jahr bzw. rund 166,67 Euro pro Monat – jedoch nur, soweit Kappungsgrenzen und Sondergrenzen eingehalten sind. Bei mehreren Mietparteien sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen; die Wohnfläche ist dabei ein üblicher, aber nicht gesetzlich vorgeschriebener Maßstab.
Vermieter müssen von den entstehenden Kosten die Fördermittel, die sie erhalten, abziehen. Zudem dürfen Kosten für Zinsen nicht auf die Mieter verteilt werden. Gegebenenfalls müssen auch die Kosten abgezogen werden, die für eine Instandhaltung sowieso entstanden werden. Das gilt bei der Modernisierung einer Heizung, wenn die Anlage defekt war.
Dank der sogenannten Kappungsgrenze dürfen Vermieter die Miete innerhalb von 6 Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Liegt die Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro pro qm, dann darf sogar nur um 2 Euro in 6 Jahren erhöht werden.
Mieter schulden die höhere Miete nach § 559b BGB grundsätzlich ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung; bei fehlender oder fehlerhafter Modernisierungsankündigung verlängert sich die Frist um 6 Monate.
Können Mieter die höhere Miete nach Modernisierung ablehnen?
Mieter müssen eine Modernisierung grundsätzlich dulden. Eine Duldungspflicht besteht aber nicht, wenn die Maßnahme selbst für den Mieter oder seinen Haushalt eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre. Unabhängig davon kann die spätere Mieterhöhung ausgeschlossen sein, soweit sie wirtschaftlich unzumutbar ist.
In folgenden Fällen kann – je nach Einzelfall – ein Härtefall vorliegen:
- Die Modernisierungsmaßnahme findet im Winter statt
- Die neue Miete beansprucht einen unzumutbar großen Teil des Einkommens (Orientierung: rund ein Drittel des Nettoeinkommens, maßgeblich ist aber die Einzelfallprüfung)
- Der Mieter steht kurz vor dem Auszug
- Wegen der Modernisierung wird ein zeitweiliger Umzug notwendig, dieser ist aber wegen Schwangerschaft, Alter oder Krankheit, bei Studenten wegen Prüfungen, nicht zumutbar
Mieter müssen einen Härtefall grundsätzlich in Textform bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt; fehlt der gesetzliche Hinweis auf Form und Frist, gelten Erleichterungen.
Diese Rechte haben Mieter bei einer Modernisierung
Dürfen Mieter während der Modernisierung die Miete mindern?
Bei energetischen Sanierungen nach § 555b Nr. 1 BGB dürfen Mieter eine auf diese Maßnahme zurückgehende Tauglichkeitsminderung für die ersten drei Monate nicht mietmindernd geltend machen. Dauern die Beeinträchtigungen länger als drei Monate, kommt eine Mietminderung wieder in Betracht; bei anderen erheblichen Mängeln, etwa wenn die Heizung nicht funktioniert oder kein warmes Wasser zur Verfügung steht, sollte der Einzelfall geprüft werden. Entstehen Schäden durch die Modernisierung, muss der Vermieter sie grundsätzlich beseitigen; notwendige Aufwendungen können ersatzfähig sein.
CO2-Kosten: Wie teilen sich Mieter und Vermieter die Abgabe?
Neben der Modernisierungsumlage gibt es seit dem 1. Januar 2023 eine weitere Regel, die Mieter entlastet: Nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) tragen Vermieter und Mieter den CO2-Preis fürs Heizen mit Öl oder Gas gemeinsam. Wie die Kosten aufgeteilt werden, richtet sich nach einem Stufenmodell, das Wohngebäude anhand ihres CO2-Ausstoßes pro Quadratmeter in zehn Klassen einteilt: Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher ist der Anteil, den der Vermieter übernehmen muss – bei besonders emissionsreichen Häusern bis zu 95 Prozent. Eine energetisch sanierte Heizung kann den Mieteranteil an den CO2-Kosten also spürbar senken.
Fazit
Bei einer Heizungsmodernisierung können Vermieter umlagefähige Kosten ganz oder teilweise auf die Mieter umlegen. Grundsätzlich gilt die 8-Prozent-Umlage nach § 559 BGB; für geförderte Heizungseinbauten kann § 559e BGB mit 10 Prozent greifen. Beim Einbau einer Heizungsanlage ist der darauf entfallende Anteil der Erhöhung in beiden Fällen auf 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren begrenzt. Außerdem begrenzen Abzüge, Fördermittel, Kappungsgrenzen und Härtefalleinwände die Mieterhöhung. Ob Mieter zahlen müssen, hängt daher von der konkreten Berechnung und der wirksamen Erklärung ab.
Was bringt die Modernisierung der Heizungsanlage? Alle technischen Geräte, egal ob Fernseher, Auto oder eben die Heizungsanlage, unterliegen einem Verschleiß,… weiterlesen
