Gerade Mieter sind in der aktuellen Situation von den explodierenden Energiepreisen stark betroffen. Von vielen Stellen wird geraten veraltete Heizungen durch neue moderne Heizungen wie Wärmepumpen zu ersetzen. Nach einer Heizungsmodernisierung kann jeodch eine Mieterhöhung drohen. Dann sparen sie vielleicht bei den Heizkosten, müssen aber eine höhere Miete zahlen. Das kann dann sogar mehr sein als die eingesparten Heizkosten. Hier erläutern wir, welche Kosten Vermieter weitergeben dürfen und klären, welche Möglichkeiten Mieter haben bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung.
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Gibt es eine gesetzliche Grundlage für das Weitergeben der Kosten der Modernisierung an Mieter?
Mitte der 1970er Jahre, genau zum 01. Januar 1975, wurde die Möglichkeit eingeführt, dass Vermieter die Kosten für Modernisierungen auf ihre Mieter umlegen dürfen. Zunächst durften 14 % der Kosten auf die Netto- bzw. Kaltmiete aufgeschlagen werden.
Seit 2013 sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 559 Abs. 1 in Verbindung mit § 555 b alle die Maßnahmen aufgeführt, deren Kosten Vermieter auf die Mieter umlegen dürfen.
Seit 2019 dürfen nur noch 8 Prozent der Modernisierungskosten auf Mieter abgewälzt werden.
Welche Kosten bei Modernisierungen dürfen Vermieter weitergeben?
Es dürfen nicht alle Kosten, die einem Vermieter bei Bau-, Reparatur- oder Modernisierungsmaßnahmen entstehen, einfach an Mieter weitergegeben werden.
Grundsätzlich werden nur solche Maßnahmen mit der Modernisierungsumlage erfasst, die in § 555 BGB genannt sind, unter anderem wenn:
- nachhaltig Energie eingespart wird.
- der Wasserverbrauch nachhaltig gesenkt wird.
- der Gebrauchswert der Mietsache erhöht wird.
- die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert werden.
Klar abgegrenzt von Modernisierungsmaßnahmen sind Erhaltungsaufwendungen, zu denen auch Reparaturen zählen. Die Kosten hierfür dürfen nicht an Mieter weitergegeben werden, sie sind allein Sache des Vermieters.
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Vermieter dürfen danach zum Beispiel die Kosten für folgende Maßnahmen umlegen:
- Dämm-Maßnahmen am Haus (an Fassade, Dach, Keller)
- Einbau hochgedämmter Fenster
- Installation von Solarthermie- oder Photovoltaikanlagen
- Anbau von Balkonen
Beispiele für Erhaltungsaufwendungen, deren Kosten nicht umgelegt werden dürfen, sind:
- Reparaturen bei Rohrbrüchen
- Aufzugsreparatur
- der Austausch defekter Fenster oder Türen
- Reparaturen von Heizungen oder Austausch einzelner Bauteile
- Außenanstrich
Eine Besonderheit sind sogenannte Kosten für modernisierende Instandhaltung. Ein gutes Beispiel hierfür ist der Austausch einer defekten Umwälzpumpe. Wird diese durch eine moderne Hocheffizienzpumpe ausgetauscht, dürfen die Kosten teilweise auf die Mieter umgelegt werden. Es müssen dann aber die Kosten abgezogen werden, die eine gleichwertige Umwälzpupe gekostet hätte. Schließlich wären diese Kosten dem Vermieter sowieso entstanden. Das gilt auch, wenn neue Heizkörper eingebaut werden.
Dürfen Vermieter die Kosten für neue Heizungen immer auf die Mieter umlegen?
Bei der Heizungsmodernisierung entstehen meist sehr hohe Kosten, sodass Mieter zurecht deutliche Mieterhöhungen fürchten. In manchen Fällen müssen Mieter dann mehr für die Modernisierung zahlen, als sie an Heizkosten einsparen.
Vermieter dürfen die Kosten für eine neue Heizung aber nur dann umlegen, wenn die Heizung tatsächlich auch einen höheren Standard aufweist als die vorherige.
- Ist die Heizung defekt und wird deshalb ersetzt und entscheidet sich der Vermieter dann für eine höherwertige Heizungsanlage, handelt es sich um eine modernisierende Instandhaltung. Der Vermieter muss in dem Fall die Kosten abziehen, die ihm für die Instandsetzung sowieso entstanden wären. Nur der Modernisierungsanteil ist umlagefähig.
- Muss die Heizung modernisiert werden, weil er gesetzlich dazu verpflichtet ist, zum Beispiel aufgrund des Gebäudeenergiegesetzes, dann handelt es sich um eine Maßnahme, die der Vermieter nicht selbst zu verantworten hat. Laut BGB § 555b Nr. 6 dürfen die Kosten hierfür auf die Mieter umgelegt werden.
Welche Voraussetzungen müssen Vermieter erfüllen, wenn sie die Kosten der Modernisierung weitergeben wollen?
Planen Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, so müssen sie diese 3 Monate im Voraus schriftlich ankündigen (E-Mails reichen aus). Außerdem muss der Vermieter eine Kostenberechnung nachweisen und dem Mieter die voraussichtliche Höhe der Mieterhöhung mitteilen. Von den Kosten dürfen Vermieter 8 % jährlich auf die Mieter umlegen. Kostet also die neue Heizung 25000 Euro, so dürfen 2000 Euro pro Jahr auf die Mieter umgelegt werden. Das macht dann in diesem Beispiel eine Mieterhöhung von monatlich 166 Euro aus. Bei mehreren Mietparteien werden die Kosten anteilig entsprechend der Wohnungsgröße verteilt.
Vermieter müssen von den entstehenden Kosten die Fördermittel, die sie erhalten, abziehen. Zudem dürfen Kosten für Zinsen nicht auf die Mieter verteilt werden. Gegebenenfalls müssen auch die Kosten abgezogen werden, die für eine Instandhaltung sowieso entstanden werden. Das gilt bei der Modernisierung einer Heizung, wenn die Anlage defekt war.
Dank der sogenannten Kappungsgrenze dürfen Vermieter die Miete innerhalb von 6 Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Liegt die Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro pro qm, dann darf sogar nur um 2 Euro in 6 Jahren erhöht werden.
Mieter müssen die höhere Miete dementsprechend erst frühestens 3 Monate nach der Ankündigung der Mieterhöhung zahlen.
Können Mieter die höhere Miete nach Modernisierung ablehnen?
Mieter können gegen die Modernisierung nichts unternehmen. Der Vermieter hat das Recht auf die Modernisierung und Mieter müssen die Modernisierungen dulden. Allerdings gibt es die sogenannte Härtefall-Regelung. Danach dürfen Mieter gegen die Mieterhöhung vorgehen, nicht aber gegen die Modernisierungsmaßnahme.
In folgenden Fällen liegt ein Härtefall vor:
- Die Modernisierungsmaßnahme findet im Winter statt
- Die Miete nach Mieterhöhung beträgt mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens des Mieters
- Der Mieter steht kurz vor dem Auszug
- Wegen der Modernisierung wird ein zeitweiliger Umzug notwendig, dieser ist aber wegen Schwangerschaft, Alter oder Krankheit, bei Studenten wegen Prüfungen, nicht zumutbar
Mieter müssen dem Vermieter einen Härtefall spätestens mit Ablauf des Monats mitteilen, der auf die Ankündigung der Modernisierung und der Mieterhöhung folgt.
Dürfen Mieter während der Modernisierung die Miete mindern?
Bei energetischen Sanierungen, und dazu kann der Einbau einer modernen Heizungsanlage zählen, dürfen Mieter in den ersten drei Monaten die Miete nicht mindern. Dauern die Maßnahmen länger als drei Monate, können Mieter ggf. die Miete mindern, etwa, wenn die Heizung nicht funktioniert oder kein warmes Wasser zur Verfügung steht. Entstehen etwa Schäden durch die Modernisierung, dann muss der Vermieter die Reparaturkosten übernehmen. Auch die Kosten für die Reinigung, die Mietern durch die Modernisierungsmaßnahmen entstehen, gehen zulasten des Vermieters.
Fazit
Bei einer Heizungsmodernisierung können Vermieter die Kosten ganz oder teilweise auf die Mieter umlegen, wobei nur 8 Prozent der Kosten herangezogen werden dürfen. Zudem ist die Mieterhöhung auf 3 Euro pro qm, in einigen Fällen auf 2 Euro pro qm innerhalb von 6 Jahre begrenzt. Mieter müssen die Mieterhöhung auch dann akzeptieren, wenn sie über den tatsächlich durch die Heizungsmodernisierung eingesparten Kosten liegt.
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