Ausweispflicht
Ein Energieausweis ist in Deutschland stufenweise seit 2008/2009 zur Pflicht geworden — zunächst für ältere Wohngebäude, seit Mitte 2009 auch für alle übrigen Gebäude. Seit November 2020 sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Grundlagen sowie alles zur Verwendung und Ausstellung geregelt (§§ 79 bis 88 GEG).
Bei Vermietung oder Verkauf einer Immobilie muss der Energieausweis Interessenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 GEG). Wird die Immobilie in kommerziellen Medien inseriert und liegt ein Energieausweis vor, gehören wesentliche Kennwerte — etwa Endenergiebedarf oder -verbrauch, Energieträger der Heizung, Baujahr und bei Wohngebäuden die Effizienzklasse — in die Immobilienanzeige (§ 87 GEG).
Das Wichtigste in Kürze
- Bei Verkauf und Neuvermietung ist ein gültiger Energieausweis Pflicht; in kommerziellen Anzeigen mit vorhandenem Ausweis sind Kennwerte anzugeben.
- Verbrauchsausweise sind günstiger, Bedarfsausweise aussagekräftiger — für kleine, unsanierte Altbauten ist der Bedarfsausweis Pflicht.
- Ein Energieausweis gilt zehn Jahre; nach Ablauf oder umfassender Sanierung ist ein neuer nötig.
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Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Energieausweise gibt es in zwei Varianten: mit dem Energiebedarf oder dem Energieverbrauch als Grundlage.
Energieverbrauchsausweise sind bei Verkauf oder Vermietung für Bestands-Wohngebäude mit mindestens fünf Wohnungen zulässig. Bei kleineren Wohngebäuden mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist er nur erlaubt, wenn das Haus schon bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt hat oder später mindestens auf dieses Niveau saniert wurde (§ 80 Absatz 3 GEG).
Hier werden die Verbrauchswerte der letzten drei Jahre anhand der Abrechnungen zu Grunde gelegt und über die genutzte Software mit Hilfe der örtlichen Klimadaten bereinigt. So werden beispielsweise extrem harte Winter weiter als Ausnahme behandelt und nicht als Regelfall eingerechnet.
Der Energiebedarfsausweis ist immer dann Pflicht, wenn keine Wahlfreiheit besteht: beim Neubau, da noch keine Verbrauchswerte vorliegen können, und bei kleineren Wohngebäuden mit Bauantrag vor dem 1. November 1977, die nicht mindestens auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 saniert sind. Auch nach größeren Änderungen an einem bestehenden Gebäude ist ein neuer Bedarfsausweis auszustellen, wenn es sich um Änderungen im Sinne von § 48 GEG handelt und für das gesamte Gebäude eine energetische Gesamtberechnung nach § 50 GEG durchgeführt wird. Erweiterungen und Ausbauten sind gesondert nach § 51 GEG zu beurteilen.
Energiebedarfsausweise sind aufwendiger und damit teurer. Eine direkte Förderung für den Energieausweis selbst gibt es nicht — staatlich bezuschusst wird aber die umfassendere Energieberatung für Wohngebäude über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), in deren Zuge häufig auch ein Bedarfsausweis erstellt werden kann.
Der Energieberater macht dabei eine Bestandsaufnahme vor Ort, kann die Gegebenheiten durch Auskunft des Eigentümers sowie Zeichnungen aufnehmen und mit spezieller Software auswerten.
Für Bestandsgebäude gehören außerdem Modernisierungsempfehlungen zum Energieausweis, sofern fachlich sinnvolle Maßnahmen möglich sind (§ 84 GEG).
Verbrauchs- und Bedarfsausweis im Vergleich
| Verbrauchsausweis | Bedarfsausweis | |
|---|---|---|
| Datengrundlage | Realer Verbrauch aus drei aufeinanderfolgenden Abrechnungsjahren, klimabereinigt | Technische Analyse von Gebäudehülle und Anlagentechnik |
| Nutzerverhalten | fließt ein — Werte hängen von den Bewohnern ab | ohne Einfluss — objektiv vergleichbar |
| Zulässig | Wohngebäude ab fünf Wohnungen; kleinere Altbauten mit Bauantrag vor 1.11.1977 nur mit Wärmeschutz-Niveau 1977 | Immer zulässig; beim Neubau Pflicht |
| Kosten | günstiger | teurer |
| Aussagekraft | begrenzt | hoch |
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 GEG). Unabhängig davon wird ein neuer Ausweis nötig, wenn das Gebäude so umfassend geändert wird, dass eine energetische Gesamtberechnung durchgeführt wird — etwa bei einer größeren Sanierung mit GEG-Nachweis. Wer verkaufen oder neu vermieten will, sollte deshalb zuerst das Ausstellungsdatum prüfen.
Nach § 80 Absatz 4 GEG gilt außerdem: Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen muss der Käufer nach Übergabe des Energieausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person führen, wenn ein solches Gespräch unentgeltlich angeboten wird.
Verkauf oder Vermietung: Diese Pflichten gelten
Aussagen im Energieausweis
Sofort ersichtlich für den Betrachter sind allgemeine Gebäudedaten wie Gebäudetyp, Baujahr und Standort, Gebäudenutzfläche sowie die Anzahl der Wohneinheiten.
In der verwendeten Software sind weitere Daten bezüglich der Klimadaten und der Berechnungsverfahren hinterlegt. Den Berechnungen liegt die Normenreihe DIN V 18599 zugrunde; das früher wahlweise zulässige vereinfachte Verfahren nach DIN V 4108-6 in Verbindung mit DIN V 4701-10 ist seit 2024 für neue Berechnungen nicht mehr vorgesehen (§ 20 GEG). Des Weiteren können die Gebäudedaten vereinfacht mit pauschalen Angaben zur Gebäudehülle und Anlagentechnik dargestellt oder detailliert erfasst werden.
Bei detaillierter Erfassung werden alle Teile der Gebäudehülle maßgenau mit allen verbauten Materialien aufgenommen. Das gleiche Verfahren kann für die Gebäudetechnik angewendet werden.
Im Ergebnis werden — je nach Ausweisart — Endenergiebedarf oder -verbrauch sowie Primärenergiebedarf oder -verbrauch auf der bekannten Skala dargestellt; bei Bedarfsausweisen kommen GEG-Anforderungswerte hinzu.
Primärenergiebedarf
Dabei beschreibt der Primärenergiebedarf die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes und berücksichtigt neben dem Endenergiebedarf auch vorgelagerte Energieaufwendungen, etwa für Gewinnung, Aufbereitung, Transport und Umwandlung des jeweiligen Energieträgers. Zu seiner Berechnung werden Primärenergiefaktoren verwendet, die die Art des Energieträgers und den nicht erneuerbaren Anteil nach GEG abbilden.
Dieser Wert soll also eine Aussage über die Umweltverträglichkeit der Energienutzung in der jeweiligen Immobilie ermöglichen.
Endenergiebedarf
Der für den Nutzer eher zu fassenden Endenergiebedarf gibt Auskunft über die berechnete und benötigte Jahresenergiemenge für Heizung, Warmwasserbereitung und Lüftung. Dabei werden die im Gebäude aufgewendeten Energien für die genannten Bereiche und die Energieverluste bei Erzeugung, Verteilung und Übergabe berücksichtigt.
Um den errechneten Endenergiebedarf einordnen zu können, enthält der Energieausweis Vergleichswerte vom schlecht sanierten Haus im schlechtesten Fall bis zum Passivhaus im besten Fall.
Transmissionswärmeverluste
Im Bedarfsausweis findet man außerdem Angaben zu den Verlusten über die Gebäudehülle, den Transmissionswärmeverlusten; sie werden dort den GEG-Anforderungen gegenübergestellt.
Seit Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes müssen die CO2-Emissionen des Gebäudes im Energieausweis aufgeführt werden. Das kann dazu dienen, umweltbewussten Eigentümern einen weiteren Anreiz abseits der finanziellen Einsparmöglichkeiten zu bieten.
Dennoch kann und soll der ausstellungsberechtigte Energieberater den Ausweis bei Übergabe ausführlich erklären.
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