Wartung der Heizungsanlage
Heizungsanlagen sind komplexe technische Anlagen mit Verschleißteilen, von denen wir alle wollen, dass sie sparsam und umweltfreundlich heizen und ohne Unterbrechung funktionieren, Dazu ist allerdings in regelmäßigen Abständen eine Wartung der Heizung notwendig. Die Kosten für die regelmäßige Wartung dürfen als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist; Reparaturen und Instandsetzung gehören dagegen nicht dazu.
Das Wichtigste in Kürze
- Regelmäßige Wartungskosten dürfen nach § 2 Nr. 4a BetrKV auf Mieter umgelegt werden, Reparaturkosten dagegen nicht.
- Typische Spanne 100–350 € pro Jahr, je nach Heizungstyp; deutlich höhere Posten lohnen sich zu hinterfragen.
- Mieter können nach § 259 BGB Belegeinsicht verlangen, um Wartungs- von Reparaturkosten zu trennen.
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Immerhin handelt es sich hierbei um eine Ausgabe, die den reibungslosen Betrieb einer Maschine gewährleistet, welche dafür sorgt, dass es die Mieter bequemer haben. Weiterhin kann durch eine regelmäßige Wartung und Pflege auch gespart werden. Vor allem eine richtig eingestellte Heizungsanlage senkt den Energieverbrauch spürbar; die Verbraucherzentralen nennen dafür etwa 10 bis 15 Prozent Einsparpotenzial.
Die Wartung liegt also auch im Interesse der Mietparteien. Vermieter sind für die Beauftragung des Wartungsdienstes zuständig und auch für die Überwachung. Am Ende der Abrechnungsperiode tauchen die Kosten für die Wartung dann in der Heizkostenabrechnung auf.
Wieso sind die Wartungs-Kosten so hoch?
Wenn Mieter sich über die hohen Wartungskosten wundern, so kann dies an der Bequemlichkeit des Vermieters liegen. In vielen Fällen wird einfach die Firma mit der Wartung beauftragt, welche damals auch den Einbau übernommen hat. Dass diese über die notwendige Fachkenntnisse verfügt, ist unzweifelhaft. Es ist aber nicht gesagt, dass dieses Unternehmen auch das günstigste ist.
Typische Wartungskosten pro Heizungstyp und Jahr
Bandbreite der jährlichen Wartungskosten für ein Standard-Einfamilienhaus (Komplettwartung inkl. Anfahrt, ohne Verschleißteile)
| Heizungstyp | Spanne |
|---|---|
| Gas-Brennwertkessel | 100–180 € |
| Öl-Brennwertkessel | 140–220 € |
| Pelletheizung | 200–350 € |
| Wärmepumpe (Luft-Wasser) | 150–280 € |
| Holzheizung / Scheitholz | 180–320 € |
Hier kann allerdings das Gebot der Wirtschaftlichkeit greifen. Bei Kosten, die auf Mieter umgelegt werden dürfen, muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten: Die beauftragten Leistungen müssen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung angemessen sein. Unnötig hohe Kosten, dazu zählen eben auch überbezahlte Wartungskosten, müssen vermieden werden. (BGB § 556 Abs. 3 Satz 1) Dennoch haben Vermieter einen gewissen Freiheitsgrad bei der Auswahl, solange es wirtschaftlich ist, es muss nicht der billigste Anbieter beauftragt werden.
Ein zweiter Punkt: Mieter sollten prüfen, ob neben der Wartung auch Reparatur- oder Instandsetzungskosten abgerechnet wurden. Es ist nicht zulässig, solche Reparaturkosten auf die Mieter umzulegen; sie müssen vom Vermieter getragen werden.
Wie kann festgestellt werden, ob die Kosten zu hoch sind?
Mieter sollten zunächst die Wartungskosten mit denen der Vorjahre vergleichen. Sind die Kosten über den normalen Rahmen hinaus angestiegen, so könnte dies durchaus an Reparaturkosten liegen. Dann sollte man beim Vermieter eine Belegeinsicht verlangen. Dies gibt schnell Aufschluss darüber, ob auch Kosten geltend gemacht wurden, die nicht umgelegt werden dürfen.
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