Heizkostenabrechnung FAQ

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Heizkostenabrechnung – Häufige Fragen

Ein Wohnungssystem, welches mit einer Zentralheizung betrieben wird, schließt zum Jahresende immer mit einer meist wenig verständlichen Heizkostenabrechnung ab. In den Monaten zuvor leisten die Bewohner eine Vorzahlung und am Jahresende folgt, je nach Verbrauch, noch eine Nachzahlung. Diese wirft jedoch bei vielen Leuten Fragen auf:

  • Warum zahlt mein Nachbar weniger?
  • Im vorherigen Jahr habe ich eine Rückzahlung erhalten. Warum in diesem Jahr nicht?
  • Warum muss ich diesmal nachzahlen, obwohl meine monatlichen Vorauszahlungen angehoben wurden?
  • Trotz sparsameren Heizens muss ich in diesem Jahr mehr zahlen als im Letzten. Warum?
Häufige Fragen und Antworten © Zerbor, stock.adobe.com
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Häufige Fragen zur Heizkostenabrechnung

Heizkostenabrechnung: Die Abrechnung zu prüfen kann sich lohnen
Heizkostenabrechnung: Die Abrechnung zu prüfen kann sich lohnen

Die Heizkostenabrechnung wird oftmals nicht verstanden. Und sie wird meist gar nicht kontrolliert, sofern eine Rückerstattung vorliegt. Auch das ist ein Fehler. Eine Überprüfung ist immer ratsam. In diesem Sinne stellen wir hier für Mieter, dessen Wohnung mit einer Zentralheizung versorgt wird, eine Übersicht bereit, welche die wichtigsten Fragen beantwortet. Dies ist bisweilen recht kompliziert, da die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Daher ist ein Teil der Heizkosten auf die einzelnen Mietparteien umzulegen.

Inwiefern ist der Abrechnungszeitraum relevant?

Erstmal ist wichtig, dass dieser Zeitraum auf der Rechnung überhaupt angegeben ist. Ohne diese Angabe kann eine genaue Überprüfung gar nicht stattfinden. Es sollte bspw. so aussehen:

  • Abrechnungszeitraum vom 01.08.2019 – 31.07.2020

Wenn diese Information vorliegt, sollte zunächst überprüft werden, ob der Zeitraum an dem der letzten Abrechnung anknüpft. Ist dies nicht der Fall, kann das für den Mieter einen Nachteil darstellen. Weiterhin sollte der Zeitraum exakt ein Jahr betragen. Dies hat den Effekt, dass die Abrechnung mit denen der letzten Jahre verglichen werden kann. Eine Überprüfung des eigenen Energieverbrauchs ist dadurch möglich. Sollten solche Fehler auftreten, sollte auch eine neue Abrechnung gefordert werden.

Wenn der Mieter gerade ein- oder ausgezogen ist, kann es durchaus vorkommen, dass zwei Abrechnungen erstellt werden. Damit kann und muss der Mieter leben. Allerdings darf er sich keine Nutzerwechselgebühr anlasten lassen, wenn sich die Abrechnungen auf einen jährlichen Zeitraum beziehen. Oftmals enthalten beide Abrechnung einen zusätzlichen Betrag von 15 €, der in diesem Fall nicht rechtens ist.

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Wie können die Energiekosten überprüft werden?

Die Energiekosten sollten genau geprüft werden. Viele Vermieter begehen an dieser Stelle Fehler und das nicht mit Absicht. Es ist mitunter ein recht kompliziertes Verfahren. Nichtsdestoweniger muss gründlich kontrolliert werden. Die Energiekosten sind meist mit den Wörtern „Kostenaufstellung“ oder „Aufzählung der Gesamtkosten“ überschrieben. Es folgt eine weitere Untergliederung in Betriebskosten, Nebenkosten und Brennstoffe. Derzeit sollen jedoch nur die Brennstoffkosten bzw. die Energiekosten betrachtet werden. Zwei Punkte müssen auf der Abrechnung erwähnt werden und es spielt dabei keine Rolle, womit die Heizung betrieben wird.

  • Die Energiemenge, welche der Mieter verbraucht hat
  • Die Kosten, welche für die Energie angefallen sind
Heizkostenabrechnung: Die verbrauchte Energie muss auf der Abrechnung stehen
Heizkostenabrechnung: Die verbrauchte Energie muss auf der Abrechnung stehen

Sollte eine dieser beiden Angaben fehlen ist das nicht nur ärgerlich, die Abrechnung ist vollständig ungültig. Eine eventuelle Nachforderung sollte bei solch einer Abrechnung nicht beglichen werden. Sollte dies von einem Serviceunternehmen vorgenommen werden, so sollte sich der Mieter dennoch an den Vermieter wenden. Denn dieser ist für die Übermittlung der Daten zuständig. Gegebenenfalls kann auch die Hausverwaltung informiert werden.

Welche weiteren Angaben sollten bei der Abrechnung nicht fehlen?

Dies ist nicht pauschal zu beantworten. Was weiterhin auf der Heizkostenabrechnung vorhanden sein sollte, richtet sich stark nach der Energiequelle. Daher wird nachfolgend für jede Möglichkeit die wichtigsten Daten aufgezählt.

Ölheizung

  • Anfangsbestand: Der Anfangsbestand sollte dem Endbestand der letzten Abrechnung entsprechen. Die Angabe sollte weiterhin in Litern und Euro vermerkt sein.
  • Öllieferung: Wenn Brennstoffe nachgefüllt werden muss dies auf der Abrechnung vermerkt werden. Die Menge, das Datum und der gezahlte Betrag sollten ersichtlich sein. Möchte der Mieter dies nachprüfen, muss der Vermieter ihm die nötigen Unterlagen zur Einsicht übergeben.
  • Endbestand: Eine genaue Ermittlung ist hier wichtig. Diese kann entweder von einer Tankuhr oder mit einer Peilung erfolgen. Auch der Restwert sollte vermerkt sein. Er ergibt sich aus den verbleibenden Litern und dem Literpreis (Sollte der Restwert größer sein als die letzte Öllieferung, ansonsten ist die Berechnung etwas komplizierter und schließt auch den Preis der vorangegangenen Lieferung mit ein).

Gasheizung
Bei der Gasabrechnung kann natürlich weder Anfangs- noch Endbestand angegeben werden. Dafür ist es aber umso wichtiger, dass die verbrauchte Gasmenge und die zugehörigen Beträge aufgelistet werden. Auch hier muss dabei penibel auf den Abrechnungszeitraum geachtet werden. Oftmals stimmt dieser nicht mit dem tatsächlichen Zeitraum überein. Auch im Interesse des Mieters sollte hier auf Richtigkeit geachtet werden.

Fernwärme
Auch bei der Fernwärme muss der Verbrauch angegeben werden. Dies verbindet die gesamten Beheizungsarten miteinander. Bei der Fernwärme handelt es sich um die verbrauchte Wärmemenge, die in kWh angegeben sein muss. Alternativ ist auch eine Angabe in MWh möglich. Sollte diese Angabe fehlen ist die Abrechnung unzulässig. Fehlende Punkte müssen vom Vermieter nachgereicht werden. Auch hier ist es ratsam den Abrechnungszeitraum im Auge zu behalten. Jeder der wissen möchte, ob der Vermieter die Heizenergie günstig einkauft, der Verbrauch der Energie wirtschaftlich ist und zudem die Nebenkosten im Rahmen liegen, der kann sich im Internet über den Heizcheck informieren.

Was muss ein Mieter an Nebenkosten bei der Heizkostenabrechnung begleichen?

Bei den Nebenkosten handelt es sich um Aufwendungen, die nicht zu den Energiekosten zählen, aber dennoch beglichen werden müssen. Gerade in diesem Bereich unterlaufen den Vermietern häufig Fehler, die dem Mieter zum Nachteil gereichen. Im Folgenden gibt es einen Überblick über die anfallenden Kosten und worauf dabei geachtet werden sollte:

Heizkostenabrechnung: Diese Nebenkosten können auf der Abrechnung stehen
Heizkostenabrechnung: Diese Nebenkosten können auf der Abrechnung stehen
  1. Stromkosten: Eine zentral gesteuerte Heizung wird natürlich mit Strom betrieben. Je nach Befeuerungsart können diese unterschiedlich hoch ausfallen. Auch das Licht im Heizraum kann auf die Mieter umgelegt werden. Die genauen Kosten für diesen Bereich können entweder mit einem Zwischenzähler errechnet werden oder aber auf mathematischer Art und Weise. Die Aufnahme der Leistung und die Dauer des Betriebs sind die Variablen, mit denen gerechnet wird. Erscheinen dem Mieter die Kosten zu hoch, kann er beim Vermieter seine Rechengrundlage einsehen und überprüfen. Wenn die Stromkosten in der Heizkostenabrechnung auftauchen, dann dürfen diese natürlich nicht noch einmal bei der Betriebskostenabrechnung auftauchen.
  2. Wartung: Gerade bei den Öl- und Gasheizungen ist eine regelmäßige Kontrolle sehr wichtig. Selbst die Fernwärme-Heizungen werden von Zeit zu Zeit überprüft. Kommt dies bei der Fernwärme jedoch regelmäßig vor, ist Skepsis angebracht. Nicht alle Wartungskosten sind jedoch umlagefähig. Wenn die Tätigkeit bekannt ist, kann der Mieterverein gefragt werden, ob diese Kosten auf die Bewohner umgelegt werden dürfen. Wichtig ist jedoch, dass zur Wartung die Pflege der Anlage zählt, sowie eine Überprüfung der Betriebssicherheit. Auch die Reinigung und die richtige Konfiguration gehört dazu. Auch Verschleißteile können auf die Mieter umgelegt werden. Bei echten Reparaturarbeiten und Störungen ist dies hingegen nicht möglich. Der Vergleich von Wartungskosten mit den letzten beiden Jahren kann sehr nützlich sein. Sind diese Kosten auf unterschiedliche Bereiche in der Abrechnung verteilt, sollte Einsicht in die Belege verlangt werden.
  3. Tankreinigung: Dies trifft nur bei Ölheizungen zu und dort auch nur ca. alle 5 Jahre. Die Kosten dürfen, im Jahr in dem sie anfallen, vollständig umgelegt werden.
  4. Immissionsschutz: Die Messung der Immissionen kann ebenfalls umgelegt werden. Bei einer Fernwärme-Heizung ist dies natürlich nicht nötig. Oftmals werden diese Kosten bei den Ausgaben für den Schornsteinfeger verbucht, da dieser für die Messungen verantwortlich ist.
  5. Kosten der Reinigung: Damit ist diesmal nicht die Anlage selbst gemeint, sondern der Raum, in dem die Heizungsanlage steht. Wenn diese Kostenart auf der Rechnung steht, sollte es sich jedoch um einen großen Heizraum und eine entsprechend große Anlage handeln. Auch Betriebskosten für die Überwachung sind nur in diesem Falle sinnvoll. Wird jedoch im Jahr nur einmal durchgefegt oder etwas aufgefüllt, so ist dies nicht umzulegen.
  6. Verbrauchsanalyse: Seit 2010 können auch diese Kosten umgelegt werden.
  7. Verwaltungskosten: Oftmals werden diese in der Heizkostenabrechnung auch als Erfassungs- und Abrechnungskosten aufgeführt. Dabei ist Vorsicht geboten. Oftmals werden vom Vermieter unsinnige Servicedienste angeboten und teure Geräte angeschafft, die dann auf dem Mieter umgelegt werden. Dies ist nicht verboten, darf aber nicht ins Unwirtschaftliche abrutschen. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist im § 556 Abs. 3 GBG festgeschrieben. Die eingesparten Energiekosten durch eine verbrauchsabhängige Abrechnung beträgt ca. 15%. Kosten die darüber anfallen, brauchen theoretisch nicht beglichen zu werden. Bei diesem Punkt sollte sich der Mieter im Zweifel vom Mietverein helfen lassen.

Leider ist es auch so, dass viele Vermieter gar nicht wissen, dass eine Erfassung nach Verbrauch gar nicht zwingend vorgeschrieben ist. Sollte diese Erfassung nur möglich sein, wenn ein unwirtschaftlicher Aufwand besteht, so ist der Vermieter von der verbrauchsabhängigen Erfassung befreit. Allerdings gilt dies lt. § 11 Abs. 1 Ziffer 1b der Heizkostenverordnung nur für Räume…

„…bei denen das Anbringen der Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung des Wärmeverbrauchs oder die Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist; unverhältnismäßig hohe Kosten liegen vor, wenn diese nicht durch die Einsparungen, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können, erwirtschaftet werden können.“

Entsprechend Abs. 2 kann dies auch bei der Warmwasserversorgung erfolgen.

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Müssen die Kosten für die Warmwasserbereitung gesondert ausgewiesen werden?

Wird das Wasser aus der Zentralheizung bezogen, dann können die Kosten für dessen Erwärmung auf die Mieter umgelegt werden. Dies muss natürlich in der Heizkostenabrechnung aufgeführt sein. Bei der Art der Erfassung sind mehrere Varianten denkbar. Entweder wird der Brennstoffverbrauch anteilig berechnet oder es muss die Wärmemenge gemessen werden. Sollte kein Ermittlungsverfahren wirtschaftlich sein, so darf der Vermieter einfach 18 Prozent des Gesamtverbrauchs ansetzen. Ebenfalls angerechnet werden dürfen der Strom für die Nutzung der Pumpen, sowie dessen Wartung. Wichtig ist, dass der Mieter versteht, wie die Umlage der Wassererwärmungskosten in der Heizkostenabrechnung funktioniert.

Heizkostenabrechnung: Kosten müssen aufgeschlüsselt werden
Heizkostenabrechnung: Kosten müssen aufgeschlüsselt werden

Wie werden die Kosten auf die unterschiedlichen Wohnbereiche verteilt?

Die Sinnhaftigkeit der verbrauchsabhängigen Umlage liegt darin, dass niemand bevorzugt oder benachteiligt wird. Da allerdings die Wohnungen oftmals unterschiedlich groß sind und auch ein unterschiedlicher Heizbedarf besteht, müssen die Kosten genau umgelegt werden. Damit der Mieter dies nachvollziehen kann, sind folgende Punkte in der Heizkostenabrechnung wichtig:

  • Die Gesamteinheiten des Wohnblocks (m² Wohnfläche, m³ Wasser…)
  • Die Kosten pro Einheit
  • Die Einheiten des Mieters
  • Die Kosten des Mieters
  • Die Gesamtkosten

Bei der Raumwärme wird nach dem Verbrauch umgelegt. Der Vermieter hat dabei die Wahl, ob er die Größe der Wohneinheiten als Maßstab nehmen möchte oder ob die Fläche für beheizte Räume verwendet wird. Ersteres wird bevorzugt, das Zweite macht nur Sinn, wenn die Heizkörper sehr ungleichmäßig verteilt sind.

Wie hoch ist der Anteil an den Gesamtkosten, welcher auf die Mieter umgelegt werden darf?

Laut Heizkostenverordnung müssen mindestens 50 Prozent und dürfen höchstens 70 Prozent auf die Verbrauchskosten anfallen. Daher beträgt der Grundkostenanteil 30 – 50 Prozent. Durch eine Vereinbarung kann aber auch ein Verbrauchskostenanteil von 100 Prozent festgelegt werden. Darauf sollte bereits beim Einzug geachtet werden. Solche Angaben müssen natürlich im Mietvertrag festgehalten werden.

Heizkostenabrechnung; Die Aufteilung der Grund- und Verbrauchskosten
Heizkostenabrechnung; Die Aufteilung der Grund- und Verbrauchskosten

Wie werden die verbrauchsabhängigen Kosten erfasst?

Damit der Verbrauch gerecht erfasst werden kann, muss jede Wohneinheit extra betrachtet werden. Um den Verbrauch genau zu erfassen gibt es unterschiedliche Geräte. Der Verdunstungsmesser wird am Heizkörper befestigt. Es handelt sich dabei um ein Glasröhrchen, welches an einer Skala befestigt ist. Je mehr geheizt wird, desto mehr verdunstet auch die Flüssigkeit in dem Röhrchen. Eine jährlich durchgeführte Ablesung, die vom Mieter kontrolliert werden sollte, kontrolliert die Werte sämtlicher Bewohner.

Aber nicht nur der Verbrauch ist dabei ausschlaggebend. Denn unterschiedliche Heizkörper können eine unterschiedliche Größe aufweisen. Auch die zu erwärmenden Räume sind unterschiedlich groß. Daher werden die Abmessungen der Heizkörper ebenfalls erfasst. Entweder werden nun alle Heizkörper mit den gleichen Skalen bestückt und es wird im Anschluss umgerechnet oder die Umrechnung findet einmalig vorher statt und dafür haben die Skalen eine unterschiedliche Gewichtung. Bei jeder Jahresablesung werden die Behälter durch andere Röhrchen ausgetauscht. Der Mieter sollte eine Durchschrift vom Ableseprotokoll erhalten.

Der elektrische Heizkostenverteiler bietet einige Pluspunkte
Der elektrische Heizkostenverteiler bietet einige Pluspunkte
Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip
Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip

Es gibt aber auch elektronisch funktionierende Heizkostenverteiler. Diese funktionieren genauer und lassen sich entsprechend auch einfach ablesen. Die Technik ist inzwischen so weit fortgeschritten, dass bereits Geräte mit Funksendern zum Einsatz kommen. Der Vorteil liegt auf der Hand. Die Wohnungen müssen gar nicht mehr betreten werden. Allerdings mieten die Vermieter diese Heizkostenverteiler häufig. Der Nachteil für die Bewohner liegt darin, dass die Mietkosten auf die Wohneinheiten umgelegt werden können. Sollten die Kosten der Geräte zu hoch erscheinen, kann beim Mietverein nachgefragt werden. Auch bei den elektronischen Messgeräten wird die Größe der Heizung berücksichtigt. Es ist immer ratsam die Ergebnisse zu kontrollieren. Daher sollte Einsicht in den eigenen Verbrauch verlangt werden.

Am besten zur Ablesung geeignet sind die Wärmemessgeräte. Diese kommen jedoch hauptsächlich bei einer Fußbodenheizung zur Geltung. Das Ablesen geht dort einfach und unkompliziert.

Neue Heizungen senken den Brennstoffverbrauch
Neue Heizungen senken den Brennstoffverbrauch

Wann werden die Messgeräte abgelesen?

Der Tag der Ablesung kann vom Vermieter oder der entsprechenden Firma frei gewählt werden. Wichtig ist jedoch, dass der Termin 2 Wochen im Voraus bekannt gegeben wird. Sollte zu diesem Termin niemand die Türe öffnen – auch der Nachbar kann damit beauftragt werden, so wird eine Mitteilung für einen Wiederholungstermin hinterlassen. Dafür jedoch Gebühren zu verlangen ist nicht rechtmäßig. Allerdings muss der Mieter mit gerichtlichen Schritten rechnen, wenn er vorsätzlich den Zutritt verweigert.

Funktionieren die Messgeräte richtig?
Funktionieren die Messgeräte richtig?

Wie kann das Ergebnis der Ablesung kontrolliert werden?

Viele Firmen verzichten inzwischen auf einen Beleg. Die Auflistung auf der Heizkostenabrechnung scheint ihnen auszureichen. Die Kontrolle wird dadurch jedoch recht kompliziert. Wird die Aushändigung eines Belegs verweigert, sollte selbstständig notiert werden, was sich der Ableser auch aufschreibt. Am besten hat der Mieter noch einen Zeugen dabei. Die Kontrolle über die Heizkostenabrechnung ist deswegen ungenügend, weil diese oftmals erst Monate danach beim Mieter eingeht. Es dann noch zu kontrollieren und vor allem zu reklamieren ist praktisch unmöglich.

Der gewissenhafte Mieter sollte vorsorglich ein paar Dinge vornehmen. Dazu gehört das eigenständige Ablesen der Werte noch bevor der Ablesetermin stattgefunden hat. So kann der Ableser um Kontrolle der notierten Werte mit den eigenen gebeten werden. Alternativ kann auch der Ableser bei seiner Arbeit genau kontrolliert werden. Es sollte immer nach einem Beleg gefragt werden, auch wenn dieser nicht immer ausgehändigt wird. Bei den Verdunstungsröhrchen muss in Höhe der Augen abgelesen werden, sonst ist das Ergebnis verfälscht. Darauf sollte geachtet werden.

Heizung ablesen: Kontrollieren Sie die erfassten Daten
Heizung ablesen: Kontrollieren Sie die erfassten Daten
Heizkostenverteiler ablesen © Kzenon, fotolia.com
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Muss der Mieter für Gemeinschaftsräume zahlen?

Flächen in der Wohnung, wie z.B. das Treppenhaus, werden natürlich auch geheizt. Hier sind allerdings keine Messgeräte angebracht. Die Gesamtkosten dürfen in diesem Fall einfach auf die Mieter umgelegt werden. Sonderregelungen gelten für Saunen und Schwimmbäder. Dies ist jedoch in der Regel im Mietvertrag geregelt.

Was passiert, wenn die Geräte zur Messung ganz oder teilweise ausfallen?

Sollten Geräte ausgefallen sein, schreibt der § 9 der Heizkostenverordnung vor, dass eine Schätzung vorgenommen werden soll. Dabei kann sich der Vermieter auf die Werte der vergangenen Jahre stützen oder er hält sich an eine vergleichbare Große Wohnung des eigenen Gebäudes. In der Abrechnung kann auch aufgeführt sein, in welchen Bereichen die Werte geschätzt wurden. Sollte der Mieter die Schätzung nicht nachvollziehen können, kann er beim Vermieter um Aufklärung bitten.

Was passiert, wenn der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet?

Es ist in der Heizkostenverordnung vorgeschrieben, dass verbrauchsabhängig abzurechnen ist! Tut der Vermieter es dennoch nicht, so kann der Mieter den Heizkostenanteil um 15 Prozent reduzieren. Wie genau das funktioniert, wird am besten beim Mietverein erfragt.

Was muss beim Vergleich mit den Nachbarn oder mit der Vorjahresrechnung beachtet werden?

Wenn die Heizkostenabrechnung ankommt wird meist erstmal die vom letzen Jahr gezückt und verglichen. Fällt dann auf, dass an mehreren Stellen sich die Werte verändert haben, ist der Unmut meist groß. Allerdings auch häufig zu unrecht. Der eigene Bedarf kann sich durchaus erhöht haben. Hat die Familie Zuwachs bekommen? Waren Gäste über einen längeren Zeitraum im Haus? Wurden die Vorschüsse gesenkt? Oder hat der Mieter einfach seine Gewohnheiten geändert? Alle diese Faktoren können das Gesamtergebnis beeinflussen.

Ähnlich muss bei einem Vergleich mit den Nachbarn vorgegangen werden. Bloß dass dieser Vergleich, sofern nur die Rückerstattung oder die Nachzahlung betrachtet wird, völlig unlogisch ist. Denn unterschiedliche Mieter haben auch unterschiedliche Vorauszahlungen zu leisten. Ein Vergleich mit der Vorjahresrechnung ist daher immer vorzuziehen.

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Heizkostenabrechnung

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