Mindesttemperatur in Mietwohnungen: Schlottern lassen ist unzulässig
Wer hat an der Heizungsuhr gedreht, ist es wirklich schon so spät? Viele Mieter können von der leicht abgewandelten Titelmelodie einer bekannten Zeichentrickserie ein Lied singen: Insbesondere in den Übergangszeiten zwischen Sommer und Winter dreht mancher Vermieter die Heizungsanlage früher herunter oder später herauf, als manchem Mieter lieb ist.
Die Wohnung heizt dann trotz kühler Außentemperaturen nicht mehr auf. Grundsätzlich hilft oft schon ein freundliches und klärendes Gespräch, wenn es Unstimmigkeiten bezüglich gewünschter Raumtemperaturen in Mietwohnungen gibt. Der Eigentümer sitzt zwar buchstäblich am längeren Hebel und auch eine gesetzlich vorgeschriebene Mindesttemperatur für Mietwohnungen gibt es, trotz anderslautender Behauptungen, nicht. Dennoch hat er sich an gewisse Spielregeln zu halten.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine bundesweite gesetzliche Mindesttemperatur fehlt — maßgeblich sind Mietvertrag, Rechtsprechung und Orientierungswerte des Mieterbundes.
- Tagsüber haben sich 20 bis 22 Grad und nachts 17 bis 18 Grad etabliert; die Heizperiode reicht von Oktober bis April.
- Werden übliche Temperaturen deutlich verfehlt, kann ein Mangel nach § 536 BGB vorliegen und sollte nachweisbar angezeigt werden.
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Keine gesetzliche Mindesttemperatur
In der Praxis ist es mitunter problematisch, dass es sowohl zur Mindesttemperatur als auch zur Heizperiode keine bundesweit einheitlichen gesetzlichen Vorgaben gilt. Damit trägt man zwar den unterschiedlichen klimatischen Bedingungen im Norden und Süden Deutschlands Rechnung. Es führt aber auch dazu, dass Streitigkeiten schließlich vor Gericht landen können und es dann Sache der Richter ist, konkrete Werte als noch zulässig oder schon unzulässig zu beurteilen. Sie geben jedoch immerhin einen Rahmen vor, in dem Vermieter sich bewegen sollten. Weiteres ergibt sich aus verschiedenen einschlägigen Empfehlungen und Vorschriften.
Grundsätzlich gilt als Heizperiode der Zeitraum zwischen Anfang Oktober und Ende April. Damit wird die Zeit bezeichnet, in der die Heizungsanlage in Betrieb sein muss. Im Mietvertrag kann aber auch eine andere Zeitspanne festgelegt sein. Außerhalb der üblichen Heizperiode kommt es weniger auf eine starre Außentemperatur an als auf die erreichbare Raumtemperatur: Sinkt die Zimmertemperatur tagsüber unter etwa 18 Grad Celsius und hält die kalte Witterung absehbar länger als ein bis zwei Tage an, kann der Vermieter ebenfalls verpflichtet sein, die Heizung in Betrieb zu nehmen. Ähnliche Circa-Angaben gelten für die Mindesttemperatur in Wohnräumen. Hier haben sich 20 bis 22 Grad Celsius für Wohnräume tagsüber und 17 bis 18 Grad Celsius in der Nacht etabliert. Diese Werte sind Orientierungswerte aus Rechtsprechung und Mieterbund-Empfehlungen. Vermieter sollten sie nicht einseitig unter Berufung auf Energiesparen unterschreiten; ob eine Absenkung zulässig ist, hängt vom Mietvertrag und vom Einzelfall ab.
Auskühlen kann zu Schäden führen
Heizen kann in der Tat teuer sein und, je nach Energieträger, auch fossile Ressourcen verbrauchen. Daher sollte es im Interesse sowohl des Vermieters als auch des Mieters liegen, nicht unnötig viel Wärme zu verschwenden. Der Spartrieb findet aber dort ein Ende, wo es gesundheitlich schädlich wird. Kühlen insbesondere Außenwände zu sehr ab, begünstigt dies die Schimmelbildung durch Kondenswasser. Frieren Bewohner unnötig, ist eine Grenze über-, oder besser: unterschritten.
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Werden die üblichen Mindesttemperaturen nicht erreicht, kann ein Wohnungsmangel im Sinne von § 536 BGB vorliegen, der im Einzelfall eine Mietminderung rechtfertigt. Der Deutsche Mieterbund nennt als Orientierung, dass Mietende die Miete beispielsweise um 20 bis 30 Prozent mindern können, wenn es in der Wohnung nur 16 bis 18 Grad Celsius warm wird; örtliche Gerichte haben bei knapp unterschrittenen Temperaturen auch niedrigere Quoten angesetzt. Wichtig: Der Mangel sollte dem Vermieter unverzüglich und nachweisbar angezeigt werden; die konkrete Minderungsquote hängt vom Einzelfall ab.
Auf Bagatellmängel trifft das allerdings nicht zu. Das ist beispielsweise der Fall, wenn die Heizung nur sehr kurzzeitig ausgefallen ist oder nur für wenige Stunden leicht von der Mindesttemperatur abgewichen wurde. Weitere Eskalationsstufen sind auf der anderen Seite ebenso wenig ausgeschlossen: Ein kompletter Heizungsausfall im Winter kann eine Mietminderung bis zu 100 Prozent rechtfertigen, bei dauerhaftem Ausfall kann sogar eine fristlose Kündigung seitens des Mieters in Betracht gezogen werden.
Richtwerte von Juristen und Umweltexperten
Kommt es zu keiner gütlichen Einigung, sind häufig Gerichte gefragt. Die unterinstanzliche Rechtsprechung verlangt in der Regel, dass tagsüber in Aufenthaltsräumen etwa 20 Grad Celsius erreichbar sind; nach zitierten AG-Hamburg-Entscheidungen muss die Tagestemperatur nach einer Nachtabsenkung innerhalb von etwa 30 bis 60 Minuten wieder erreicht werden. Das Amtsgericht Bonn urteilte 2021, dass die Wohnungstemperatur in der Nachtzeit – dort etwa zwischen 0 und 6 Uhr – auf „etwa 16 bis 17 Grad Celsius“ sinken darf.
Heizpflicht in der Mietwohnung: Wer schuldet was?
Die Heizperiode ist nicht im Gesetz starr definiert — Maßstab sind die Mindesttemperaturen tagsüber und nachts. Daraus ergeben sich die Pflichten beider Seiten:
| Punkt | Vermieter | Mieter |
|---|---|---|
| Mindesttemperatur tagsüber (6–23 Uhr) | Muss die Wohnung beheizbar halten — tagsüber (6–23 Uhr) werden in der Rechtsprechung typischerweise 20–22 °C in Wohnräumen verlangt (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). | Bestimmt sein Heizverhalten grundsätzlich selbst; muss aber zumutbar heizen/lüften und Schäden vermeiden. Bei baulichen Mängeln (Wärmebrücken, fehlende Dämmung) liegt die Verantwortung beim Vermieter. |
| Nachtabsenkung (23–6 Uhr) | Nachts werden in der Rechtsprechung häufig ca. 17–18 °C als ausreichend angesehen; fällt die Wohnung dauerhaft darunter, kann ein Mangel vorliegen. | Sollte nicht dauerhaft deutlich unter 16 °C absenken — bei kalten Außenwänden steigt sonst das Kondensations- und Schimmelrisiko. |
| Heizperiode | Heizperiode ist nicht gesetzlich festgelegt — in der Praxis meist 1. Oktober bis 30. April; auch außerhalb besteht Heizpflicht, wenn die Wohnung sonst die geschuldeten Mindesttemperaturen längere Zeit nicht erreicht. | Anspruch auf funktionierende Heizung jederzeit, wenn Wohnung sonst unter Mindestwert auskühlt. |
| Heizungsdefekt / Ausfall | Muss nach Mängelanzeige zügig instand setzen lassen — bei Totalausfall im Winter, Frost- oder Gesundheitsgefahr ist regelmäßig sofortiges Handeln (Notdienst) erforderlich. Bei längerer Untertemperatur kann Mietminderung in Betracht kommen. | Muss den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). |
| Lüften & Heizen | Muss die Wohnung im vertraglich geschuldeten Zustand so erhalten, dass Schimmel bei zumutbarem Heizen und Lüften vermeidbar ist (Dämmstand, Fenster, Wärmebrücken). | Muss zumutbar lüften und heizen, um Schäden zu vermeiden. Pauschale Vorgaben (z. B. „immer mindestens 16 °C im Schlafzimmer“) sind nicht in jedem Fall verbindlich — entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls (Baujahr, Dämmung, Nutzung). |
Wichtig: Konkrete Werte richten sich nach Rechtsprechung, nicht nach Gesetz. Im Streitfall: Mietrechtsberatung der Verbraucherzentrale oder Mieterverein. Diese Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Was behaglich ist, empfindet eben jeder Mensch anders. Das Umweltbundesamt stellt die „individuelle Behaglichkeitstemperatur“ sogar als Hauptaspekt seiner Empfehlungen heraus, mahnt aber gleichzeitig: „Jedes Grad Raumtemperatur mehr verteuert die Heizkostenrechnung.“ Entsprechend wird für den Wohnbereich eine Raumtemperatur von nicht mehr als 20 Grad Celsius empfohlen. In der Küche hält es demnach 18 Grad Celsius, im Schlafzimmer 17 Grad Celsius für ausreichend – sofern eben die Temperatur jeweils als behaglich empfunden wird. Bei einer Abwesenheit von einigen wenigen Tagen könne das Thermometer sogar auf 15 Grad Celsius absinken. Für das Badezimmer werden 22 Grad Celsius empfohlen: Hier herrscht häufig eine hohe Luftfeuchtigkeit, und wärmere Luft kann mehr davon aufnehmen als kältere.
Beim warmen Wasser gelten indes andere Regeln: Es muss zu jeder Tages- und Nachtzeit und ohne längeren Vorlauf mit mindestens 40 bis 50 Grad Celsius zur Verfügung stehen. Üblich und kein Grund zur Beschwerde ist allerdings, dass es einige Sekunden dauert, bis das Wasser mit der gewünschten hohen Temperatur aus dem Hahn fließt. Eine Absenkung der Temperatur in der Nachtzeit haben Gerichte für nichtig erklärt. Etwaige Klauseln im Mietvertrag sind folglich unwirksam.
Zu heiß ist auch nicht gut
Häufig, aber nicht immer sind zu kalte Temperaturen das Problem. Auch zu heiße Wohnungen müssen Mieter nicht automatisch hinnehmen. Eine gesetzliche Maximaltemperatur gibt es nicht; ob ein Mietmangel vorliegt, hängt vom Einzelfall, vom Gebäudezustand und vom Wärmeschutz ab. Als problematisch bewertet wurde in der Rechtsprechung etwa eine Dachgeschosswohnung, die sich tagsüber auf rund 30 Grad Celsius erhitzte und nachts nicht unter 25 Grad Celsius abkühlte. In solchen besonderen Fällen kann eine Mietminderung in Betracht kommen.
Andere Gerichte haben bei Dachgeschosswohnungen zeitweise hohe Sommertemperaturen eher dem allgemeinen Wohnrisiko zugeordnet. Entscheidend ist deshalb die Dokumentation: Messen Sie die Raumtemperatur über mehrere Tage in Raummitte etwa einen Meter über dem Boden und sprechen Sie den Vermieter mit den Messwerten an.
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