Heizen in der Mietwohnung: Die wichtigsten Fragen und Antworten rund um Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter
Die Heizung in der Wohnung oder im Haus nehmen Mieter als Selbstverständlichkeit wahr. Im Herbst und im Winter, aber auch an kühlen Tagen im Frühjahr, sorgt sie für angenehme Temperaturen in der Mietimmobilie. Doch: Was genau sind eigentlich die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter rund um das Thema Heizen in der gemieteten Immobilie. In diesem Artikel erfahren Sie die Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema:
Das Wichtigste in Kürze
- Der Vermieter muss während der Heizperiode (meist 1. Oktober bis 30. April) für angemessene Temperaturen sorgen.
- Bleibt die Heizung defekt, darf der Mieter die Miete mindern — vorher zählt die Mängelanzeige an den Vermieter.
- Mieter müssen nicht dauerhaft heizen, haften aber für Schäden wie Schimmel durch Nicht-Heizen.
Heizung-Konfigurator:
Jetzt Ihre individuelle Heizung konfigurieren und Angebote erhalten!
- Mietimmobilie ohne Heizung: Ist es zulässig, eine Immobilie ohne Heizung zu vermieten?
- Rechtliche Grundlage: Wie wird geregelt, was die Pflichten von Mieter und Vermieter rund um das Heizen der Immobilie sind?
- Heizperiode: In welchen Zeiten muss die Heizung funktionsbereit sein?
- Raumtemperatur: Welche Raumtemperaturen müssen erreicht werden?
- Heizungsausfall: Wie müssen sich Mieter und Vermieter verhalten?
- Heizung bleibt defekt: Welche Ansprüche hat der Mieter?
- Heizkosten sparen: Darf der Mieter sich gegen das Heizen der Wohnung entscheiden?
Mietimmobilie ohne Heizung: Ist es zulässig, eine Immobilie ohne Heizung zu vermieten?
Für die meisten Menschen gehört eine Heizung zur Standardausstattung einer Mietimmobilie, sobald diese zu Wohnzwecken genutzt wird. Moderne und sanierte Wohnhäuser und Wohnungen in Deutschland verfügen heute fast immer über eine Heizung. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Zentralheizung, eine Fernheizungsanlage, eine Gasetagenheizung oder eine Elektroheizung handelt. Es gilt das als vereinbart, was im Mietvertrag steht.
Allerdings gibt es auch heute noch Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet werden, die nicht über eine eingebaute Heizung verfügen. Das kann zulässig sein, wenn dieser Zustand wirksam vereinbart wurde und keine landesrechtlichen Mindestanforderungen an Heizmöglichkeiten entgegenstehen.
Wichtig: Wird eine Mietimmobilie mit Heizung vermietet, so müssen auch alle Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden, beheizbar sein. Lediglich Räume wie Abstellkammern, Keller und ähnliches, die eben nicht dauerhaften Wohnzwecken dienen, müssen nicht beheizbar sein.
Rechtliche Grundlage: Wie wird geregelt, was die Pflichten von Mieter und Vermieter rund um das Heizen der Immobilie sind?
Welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter rund um das Thema Heizen in einer Mietimmobilie haben, ergibt sich aus:
- dem Mietrecht,
- dem Mietvertrag und
- entsprechenden Gerichtsurteilen zu Mietrechtsstreitigkeiten.
Wichtig: Nicht alle Klauseln, die im Mietvertrag stehen, sind gültig. Formularmietverträge unterliegen der AGB-Kontrolle; außerdem sind einzelne Abweichungen zulasten des Mieters ausdrücklich unwirksam, etwa beim Minderungsrecht nach § 536 Abs. 4 BGB. Ob eine Klausel wirksam ist, hängt jedoch vom Einzelfall ab. Ist sie unwirksam, gelten die gesetzlichen Regelungen, die sich im Mietrecht, also in den Paragrafen 535 ff. BGB finden.
Heizung Fachbetriebe:
Preise vergleichen und sparen
- Bundesweit
- Unverbindlich
- Qualifizierte Anbieter
- Top Preise
Heizperiode: In welchen Zeiten muss die Heizung funktionsbereit sein?
In § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) steht: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dies beinhaltet auch die Pflicht des Vermieters dafür zu sorgen, dass Temperaturen in der Mietimmobilie während der Heizperiode angemessen sind. Doch: Wann genau ist die so genannte Heizperiode? Und was sind angemessene Temperaturen?
Antworten können sich im Mietvertrag finden. Allerdings ist dies eher selten. Daher gilt das, was Gerichte in Urteilen zum Thema festgelegt haben. Danach gilt, dass die Heizperiode in der Regel vom 1. Oktober bis zum 30. April dauert. In dieser Zeit müssen die Temperaturen den ganzen Tag (also 24 Stunden, an sieben Tagen in der Woche) so gestaltet sein, dass ein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietimmobilie möglich ist. Sprich: Es muss entsprechend warm sein. Allerdings ist ein Absenken der Temperaturen während der Nachtzeit erlaubt.
Raumtemperatur: Welche Raumtemperaturen müssen erreicht werden?
Welche Temperatur als angemessen gilt, hängt von der Art des Raumes und der Rechtsprechung ab. Wohnräume müssen tagsüber mindestens etwa 20 Grad Celsius erreichen können, Badezimmer und Toiletten etwa 21 Grad Celsius. In der Nacht, also zwischen 23.00 und 06.00 Uhr, ist eine erreichbare Temperatur von etwa 18 Grad Celsius in der Regel ausreichend.
Natürlich ist es auch möglich, dass die Heizungsanlage so vom Vermieter eingestellt wird, dass höhere Temperaturen erreicht werden können. Allerdings muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass es während der Heizperiode nicht zu einer Überheizung der Mietimmobilie kommt. Sprich: Die Temperatur muss vom Mieter individuell über ein Thermostat oder ähnliches selbst regelbar sein.
Diese Temperaturen müssen erreichbar sein
Heizungsausfall: Wie müssen sich Mieter und Vermieter verhalten?
Es kann jederzeit zu einem Ausfall einer Heizungsanlage kommen – auch dann, wenn die Heizungsanlage regelmäßig gewartet und gepflegt wird. Daher sollten Mieter zunächst einmal den Vermieter – oder wenn dies vertraglich anders geregelt ist den Verwalter oder Hausmeister – informieren. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Heizungsanlage wieder zu reparieren oder reparieren zu lassen. Dies muss auch unmittelbar geschehen. Der Vermieter muss also alles unternehmen, was ihm möglich ist, damit die Mietimmobilie wieder beheizbar wird.
Im Einzelfall kann der Mieter die Reparatur der Heizung auch selbst beauftragen und Ersatz der notwendigen Kosten verlangen — aber nur, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die sofortige Reparatur zur Erhaltung der Mietsache notwendig ist. Mieter sollten den Mangel deshalb dokumentieren, den Vermieter erreichbar informieren und nur notwendige Arbeiten beauftragen.
TIPP
Nutzen Sie unseren kostenlosen Angebotsservice: Preise von Heizungs-Fachbetrieben vergleichen und bis zu 30 Prozent sparen
Heizung bleibt defekt: Welche Ansprüche hat der Mieter?
Sollten die Arbeiten an der Heizungsanlage aufwändiger sein oder der Vermieter verweigert eine Reparatur, so ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, wie es im Juristendeutsch heißt. Dies bedeutet, dass die Mietimmobilie nicht dem vertragsgemäßen Zustand entspricht. Dementsprechend hat der Mieter nach § 536 BGB grundsätzlich das Recht, die Miete angemessen zu mindern. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab; eine Minderung bis zu 100 Prozent kommt nur in Extremfällen in Betracht, etwa wenn die Wohnung während der Heizperiode praktisch nicht nutzbar ist. Auch kann sich bei erheblichen Mängeln ein Recht des Mieters zu einer fristlosen Kündigung ergeben. Bevor solche Schritte getätigt werden, empfiehlt es sich jedoch, eine Beratung durch einen Fachanwalt oder einen Mieterschutzbund in Anspruch zu nehmen.
Heizkosten sparen: Darf der Mieter sich gegen das Heizen der Wohnung entscheiden?
In einigen Mietverträgen finden sich Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, die Wohnung auf eine bestimmte Mindesttemperatur zu heizen. Manch ein Mieter möchte dies aber nicht – etwa um Kosten zu sparen oder weil er/sie es einfach vorzieht, in kühlen Räumen zu leben. Grundsätzlich besteht keine Pflicht des Mieters die Wohnung auf einer bestimmten Temperatur zu halten. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, sorgfältig mit der Mietimmobilie umzugehen. Entstehen also durch das Nicht-Heizen Schäden an der Immobilie, so verstößt der Mieter gegen die ihm obliegenden Pflichten. Im Einzelfall kann dies dazu führen, dass der Vermieter dem Mieter kündigen darf.
CO₂-Kosten: Seit 2023 zahlt der Vermieter mit
Eine vergleichsweise neue Entwicklung betrifft die Heizkosten direkt: Seit Januar 2023 werden die CO₂-Kosten fossiler Brennstoffe nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto größer der Anteil, den der Vermieter tragen muss — in den schlechtesten Stufen bis zu 95 Prozent. Die Aufteilung muss in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen sein. Für Mieter lohnt sich also ein Blick auf diese Position; mehr zum CO₂-Preis selbst erklärt der Beitrag zum CO₂-Preis für fossile Heizungs-Brennstoffe.
Auf einen Blick
Zum Abschluss das Wesentliche aus allen Antworten dieses Beitrags — getrennt nach dem, was Mieter verlangen können, und dem, was sie selbst leisten müssen:
Rechte und Pflichten des Mieters auf einen Blick
Verdichtet aus den Antworten oben — im Streitfall zählt der Einzelfall.
Ihre Rechte als Mieter
Ihre Pflichten als Mieter
Heizen in der Mietwohnung
Wer zur Miete wohnt, kann nicht selbst bestimmen, wann die Heizung an ist und wann nicht. Immer wieder kommt es… weiterlesen
Artikel Empfehlungen zum weiterlesen
