Heizen in der Mietwohnung: Fragen und Antworten

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Heizen in der Mietwohnung: Die wichtigsten Fragen und Antworten rund um Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter

Die Heizung in der Wohnung oder im Haus nehmen Mieter als Selbstverständlichkeit wahr. Im Herbst und im Winter, aber auch an kühlen Tagen im Frühjahr, sorgt sie für angenehme Temperaturen in der Mietimmobilie. Doch: Was genau sind eigentlich die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter rund um das Thema Heizen in der gemieteten Immobilie. In diesem Artikel erfahren Sie die Antworten auf die wichtigsten Fragen zu diesem Thema:

Häufige Fragen und Antworten © Zerbor, stock.adobe.com
Heizen in der Mietwohnung: Fragen und Antworten © Zerbor, stock.adobe.com
Mietrecht © Doc Rabe Media, stock.adobe.com
Das Mietrecht muss beachtet werden © Doc Rabe Media, stock.adobe.com

Mietimmobilie ohne Heizung: Ist es zulässig, eine Immobilie ohne Heizung zu vermieten?

Für die meisten Menschen gehört eine Heizung zur Standardausstattung einer Mietimmobilie, sobald diese zu Wohnzwecken genutzt wird. Moderne und sanierte Wohnhäuser und Wohnungen in Deutschland verfügen heute fast immer über eine Heizung. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Zentralheizung, eine Fernheizungsanlage, eine Gasetagenheizung oder eine Elektroheizung handelt. Es gilt das als vereinbart, was im Mietvertrag steht.

Allerdings gibt es auch heute noch Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet werden, die nicht über eine eingebaute Heizung verfügen. Dies ist zulässig, solange dies im Mietvertrag auch so festgelegt ist.

Wichtig: Wird eine Mietimmobilie mit Heizung vermietet, so müssen auch alle Räume, die zu Wohnzwecken genutzt werden, beheizbar sein. Lediglich Räume wie Abstellkammern, Keller und ähnliches, die eben nicht dauerhaften Wohnzwecken dienen, müssen nicht beheizbar sein.

Rechtliche Grundlage: Wie wird geregelt, was die Pflichten von Mieter und Vermieter rund um das Heizen der Immobilie sind?

Welche Rechte und Pflichten Mieter und Vermieter rund um das Thema Heizen in einer Mietimmobilie haben, ergibt sich aus:

  • dem Mietrecht,
  • dem Mietvertrag und
  • entsprechenden Gerichtsurteilen zu Mietrechtsstreitigkeiten.

Wichtig: Nicht alle Klauseln, die im Mietvertrag stehen, sind gültig. Grundsätzlich gilt: Stellen Klauseln im Mietvertrag eine Verschlechterung für den Mieter gegenüber den Regelungen im Mietrecht dar, so sind diese Klauseln ungültig. In diesem Falle gelten dann die Regelungen, die sich im Mietrecht, also in den Paragraphen 535 ff finden.

Bitte beachten: Bei Streitigkeiten über die Gültigkeit von Klauseln im Mietvertrag sollten Mieter jedoch eine rechtliche Beratung bei eine Rechtsanwalt oder einem Mieterschutzverein in Anspruch nehmen. Kommt es nämlich zu einer Fehleinschätzung des Mieters und der Mieter verstößt gegen Pflichten aus dem Mietvertrag, so kann es sein, dass der Vermieter Schadensersatzansprüche oder sogar ein Sonderkündigungsrecht erhält.
Heizung wird nicht warm © Budimir Jevtic, stock.adobe.com
Frieren in den eigenen vier Wänden? Die Heizungsanlage muss so eingestellt sein, dass Wohnräume während der Heizperiode angenehm warm sind. © Budimir Jevtic, stock.adobe.com
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Heizperiode: In welchen Zeiten muss die Heizung funktionsbereit sein?

In § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) steht: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dies beinhaltet auch die Pflicht des Vermieters dafür zu sorgen, dass Temperaturen in der Mietimmobilie während der Heizperiode angemessen sind. Doch: Wann genau ist die so genannte Heizperiode? Und was sind angemessene Temperaturen?

Antworten können sich im Mietvertrag finden. Allerdings ist dies eher selten. Daher gilt das, was Gerichte in Urteilen zum Thema festgelegt haben. Danach gilt, dass die

Heizperiode in der Regel vom 1. Oktober bis zum 30 April dauert. In dieser Zeit müssen die Temperaturen den ganzen Tag (also 24 Stunden, an sieben Tagen in der Woche) so gestaltet sein, dass ein vertragsgemäßer Gebrauch der Mietimmobilie möglich ist. Sprich: Es muss entsprechend warm sein. Allerdings ist ein Absenken der Temperaturen während der Nachtzeit erlaubt.

Auch von Mai bis September kann es kühle Tage geben
Auch von Mai bis September kann es kühle Tage geben

Raumtemperatur: Welche Raumtemperaturen müssen erreicht werden?

Welche Temperatur als angemessen gilt, hängt von der Art des Raumes ab. Wohnräume müssen auf bis zu 20 Grad Celsius hochheizbar sein, Badezimmer und Toiletten auf bis zu 21 Grad Celsius. In der Nacht, als zwischen 23.00 und 06.00 Uhr ist eine maximal erreichbare Temperatur von 18 Grad Celsius ausreichend.

Natürlich ist es auch möglich, dass die Heizungsanlage so vom Vermieter eingestellt wird, dass höhere Temperaturen erreicht werden können. Allerdings muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass es während der Heizperiode nicht zu einer Überheizung der Mietimmobilie kommt. Sprich: Die Temperatur muss vom Mieter individuell über ein Thermostat oder ähnliches selbst regelbar sein.

Heizungsausfall: Wie müssen sich Mieter und Vermieter verhalten?

Es kann jederzeit zu einem Ausfall einer Heizungsanlage kommen – auch dann, wenn die Heizungsanlage regelmäßig gewartet und gepflegt wird. Daher sollten Mieter zunächst einmal den Vermieter – oder wenn dies vertraglich anders geregelt ist den Verwalter oder Hausmeister – informieren. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Heizungsanlage wieder zu reparieren oder reparieren zu lassen. Dies muss auch unmittelbar geschehen. Der Vermieter muss also alles unternehmen, was ihm möglich ist, damit die Mietimmobilie wieder beheizbar wird.

Mieter sollten sich bei Heizungsstörrungen an den Vermieter wenden
Mieter sollten sich bei Heizungsstörrungen an den Vermieter wenden

Im Einzelfall kann der Mieter die Reparatur der Heizung auch selbst beauftragen und sich die Kosten von dem Vermieter erstatten lassen. Hierbei muss der Mieter im Sinne des Vermieters handeln. Das bedeutet insbesondere, dass nur notwendige Arbeiten ausgeführt werden.

Heizung bleibt defekt: Welche Ansprüche hat der Mieter?

Sollten die Arbeiten an der Heizungsanlage aufwändiger sein oder der Vermieter verweigert eine Reparatur, so ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, wie es im Juristendeutsch heißt. Dies bedeutet, dass die Mietimmobilie nicht dem vertragsgemäßen Zustand entspricht. Dementsprechend hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Im Einzelfall kann das dazu führen, dass eine Mietminderung bis zu 100 Prozent betragen darf. Auch kann sich das Recht des Mieters zu einer fristlosen Kündigung ergeben. Bevor solche Schritte getätigt werden, empfiehlt sich jedoch eine Beratung durch eine Fachanwalt oder einen Mieterschutzbund in Anspruch zu nehmen.

Heizkosten sparen: Darf der Mieter sich gegen das Heizen der Wohnung entscheiden?

In einigen Mietverträgen finden sich Klausen, die den Mieter dazu verpflichten, die Wohnung auf eine bestimmte Mindesttemperatur zu heizen. Manch ein Mieter möchte dies aber nicht – etwa um Kosten zu sparen oder weil er/sie es einfach vorzieht, in kühlen Räumen zu leben. Grundsätzlich besteht keine Pflicht des Mieters die Wohnung auf einer bestimmten Temperatur zu halten. Allerdings ist der Mieter verpflichtet, sorgfältig mit der Mietimmobilie umzugehen. Entstehen also durch das Nicht-Heizen Schäden an der Immobilie, so verstößt der Mieter gegen die im obliegenden Pflichten. Im Einzelfall kann dies dazu führen, dass der Vermieter dem Mieter kündigen darf.

Schimmel am Fenster © fevziie, stock.adobe.com
Heizen Mieter zu wenig oder gar nicht und es kommt dadurch zu Schimmelbildung oder anderen Schäden, so resultieren Schadensersatzansprüche oder sogar ein Kündigungsrecht des Vermieters. © fevziie, stock.adobe.com

Auf einen Blick

Diese Rechte und Pflichten hat der Mieter:

  • Recht auf eine funktionsfähige Heizung während der Heizperiode
  • Heizperiode dauert in der Regel vom 1. Oktober bis zum 30. April
  • Temperaturn von tagsüber 20 bzw. 21 und nachts 18 Grad Celsius müssen erreichbar sein.
  • Pflicht zur Information, wenn die Heizungsanlage nicht funktioniert.
  • Recht auf Behebung des Mangels an der Heizung – andernfalls Anspruch auf Mietminderung.
  • Pflicht zum sorgfältigen Umgang mit der Mietsache, was in gewissem Umfang auch die Pflicht zum Beheizen der Mietimmobilie betrifft.
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